Überbrückungskredit - Bridge loan
Ein Überbrückungskredit ist eine Art kurzfristiger Kredit , der in der Regel für einen Zeitraum von 2 Wochen bis 3 Jahren aufgenommen wird, bis eine größere oder längerfristige Finanzierung vereinbart ist . Im Vereinigten Königreich wird es normalerweise als Überbrückungskredit bezeichnet , der auch als "Vorbehaltskredit" bezeichnet wird und in einigen Anwendungen auch als Swing-Kredit bezeichnet wird. Im südafrikanischen Sprachgebrauch ist der Begriff Brückenfinanzierung häufiger anzutreffen, wird jedoch in einem engeren Sinne verwendet als anderswo üblich.
Ein Überbrückungskredit ist eine Zwischenfinanzierung für eine Einzelperson oder ein Unternehmen, bis eine dauerhafte Finanzierung oder die nächste Finanzierungsstufe erreicht ist. Das Geld aus der neuen Finanzierung wird im Allgemeinen verwendet, um das Überbrückungsdarlehen sowie andere Kapitalisierungsbedürfnisse "aufzunehmen" (dh zurückzuzahlen) .
Überbrückungskredite sind in der Regel teurer als herkömmliche Finanzierungen, um das zusätzliche Risiko auszugleichen. Überbrückungskredite haben in der Regel einen höheren Zinssatz, Punkte (Punkte sind im Wesentlichen Gebühren, 1 Punkt entspricht 1% des Kreditbetrags) und andere Kosten, die über einen kürzeren Zeitraum abgeschrieben werden, sowie verschiedene Gebühren und andere "Süßstoffe" (z. B. Beteiligungen) vom Kreditgeber in einigen Darlehen). Der Kreditgeber kann auch eine gegenseitige Besicherung und ein niedrigeres Kredit-Wert-Verhältnis verlangen . Andererseits sind sie in der Regel schnell und mit relativ wenig Dokumentation angeordnet.
Immobilien
Überbrückungskredite werden häufig für gewerbliche Immobilienkäufe verwendet, um eine Immobilie schnell zu schließen, Immobilien aus der Zwangsvollstreckung zu holen oder eine kurzfristige Gelegenheit zu nutzen, um eine langfristige Finanzierung sicherzustellen. Überbrückungskredite für eine Immobilie werden in der Regel zurückgezahlt, wenn die Immobilie verkauft, mit einem traditionellen Kreditgeber refinanziert, die Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers verbessert, die Immobilie verbessert oder abgeschlossen wird oder eine spezifische Verbesserung oder Änderung vorliegt, die eine dauerhafte oder nachfolgende Hypothekenrunde ermöglicht Finanzierung erfolgen. Das Timing-Problem kann sich aus Projektphasen mit unterschiedlichem Bargeldbedarf und Risikoprofil sowie aus der Fähigkeit zur Sicherung der Finanzierung ergeben.
Ein Überbrückungskredit ähnelt einem Hartgeldkredit und überschneidet sich mit diesem . Bei beiden handelt es sich um nicht standardisierte Darlehen, die aufgrund kurzfristiger oder ungewöhnlicher Umstände aufgenommen wurden. Der Unterschied besteht darin, dass sich hartes Geld auf die Kreditquelle bezieht, normalerweise eine Einzelperson, einen Investmentpool oder ein privates Unternehmen, das keine Bank ist, die risikoreiche, hochverzinsliche Kredite vergibt, während ein Überbrückungskredit kurzfristig ist Darlehen, das die Lücke zwischen längerfristigen Darlehen "schließt".
Eigenschaften
Für typische Laufzeiten von bis zu 12 Monaten können 2 bis 4 Punkte berechnet werden. Das Loan-to-Value-Verhältnis (LTV) überschreitet im Allgemeinen 65% für Gewerbeimmobilien oder 80% für Wohnimmobilien, basierend auf dem geschätzten Wert.
Ein Überbrückungskredit kann geschlossen werden, dh er ist für einen festgelegten Zeitraum verfügbar oder offen, da es keinen festen Rückzahlungstermin gibt (obwohl nach einer bestimmten Zeit möglicherweise eine Rückzahlung erforderlich ist).
Aufgrund des geringeren Risikos ist ein Überbrückungskredit mit einer ersten Belastung im Allgemeinen zu einem höheren LTV als ein Überbrückungskredit mit einer zweiten Belastung erhältlich. Viele britische Kreditgeber werden sich von einer Kreditvergabe mit einer zweiten Belastung insgesamt fernhalten.
Niedrigere LTVs können auch niedrigere Zinssätze anziehen, was wiederum das geringere Zeichnungsrisiko darstellt, obwohl Front-End-Gebühren, Anwaltskosten für Kreditgeber und Bewertungszahlungen möglicherweise fest bleiben.
Beispiele
- Entwickler erhalten häufig ein Überbrückungsdarlehen, um ein Projekt durchzuführen, während die Genehmigung beantragt wird. Da es keine Garantie für die Durchführung des Projekts gibt, wird das Darlehen möglicherweise zu einem hohen Zinssatz und von einer spezialisierten Kreditquelle vergeben, die das Risiko übernimmt. Sobald das Projekt vollständig berechtigt ist, kann es Kredite aus konventionelleren Quellen erhalten, die längerfristig und in größerem Umfang zu einem niedrigeren Zinssatz verzinst werden. Anschließend würde ein Baudarlehen erhalten, um das Überbrückungsdarlehen aufzunehmen und den Abschluss des Projekts zu finanzieren.
- Ein Verbraucher kauft eine neue Wohnung und plant eine Anzahlung mit dem Erlös aus dem Verkauf eines derzeit im Besitz befindlichen Hauses. Das derzeit im Besitz befindliche Haus wird erst nach der Schließung des neuen Wohnsitzes geschlossen. Ein Überbrückungskredit ermöglicht es dem Käufer, Eigenkapital aus dem derzeitigen Eigenheim zu entnehmen und es als Anzahlung für den neuen Wohnsitz zu verwenden, mit der Erwartung, dass das derzeitige Eigenheim innerhalb kurzer Zeit geschlossen und das Überbrückungsdarlehen zurückgezahlt wird.
- Ein Überbrückungskredit kann von einem Unternehmen verwendet werden, um einen reibungslosen Betrieb in einer Zeit sicherzustellen, in der beispielsweise ein Senior-Partner das Unternehmen verlassen möchte, während ein anderer das Unternehmen weiterführen möchte. Das Überbrückungsdarlehen könnte auf der Grundlage des Werts des Firmengeländes gewährt werden, sodass Mittel über andere Quellen beschafft werden können, beispielsweise über ein Management-Buy-In.
- Eine Immobilie kann mit einem Rabatt angeboten werden, wenn der Käufer den Rabatt schnell abschließen kann, wobei die Kosten des für die Fertigstellung verwendeten kurzfristigen Überbrückungskredits ausgeglichen werden. Bei Auktionsimmobilienkäufen, bei denen der Käufer nur 14 bis 28 Tage Zeit hat, um eine langfristige Kreditvergabe abzuschließen, wie z. B. ein Kauf zur Vermietung einer Hypothek, ist dies in diesem Zeitraum möglicherweise nicht möglich, wohingegen ein Überbrückungskredit dies wäre.
Unternehmensfinanzierung
Überbrückungskredite werden für Risikokapital und andere Unternehmensfinanzierungen für verschiedene Zwecke verwendet:
- Kleine Geldbeträge zu injizieren, um ein Unternehmen zu befördern, damit ihm zwischen aufeinanderfolgenden großen Private-Equity-Finanzierungen nicht das Geld ausgeht
- Beförderung notleidender Unternehmen bei der Suche nach einem Erwerber oder einem größeren Investor (in diesem Fall erhält der Kreditgeber im Zusammenhang mit dem Darlehen häufig eine erhebliche Eigenkapitalposition)
- Als endgültige Fremdfinanzierung, um das Unternehmen durch die unmittelbare Zeit vor einem Börsengang oder einer Akquisition zu führen.
Südafrika
Nach südafrikanischem Recht wird unbewegliches Vermögen über ein Registrierungssystem in öffentlichen Registern übertragen, die als Deeds Offices bekannt sind . Angesichts der Verzögerungen, die sich aus dem Überweisungsprozess ergeben, benötigen viele Teilnehmer an Immobilientransaktionen Zugang zu Geldern, die ansonsten erst an dem Tag verfügbar werden, an dem die Transaktion beim zuständigen Deeds Office registriert wird.
Überbrückungsfinanzierungsunternehmen stellen Finanzmittel bereit, die eine Brücke zwischen dem unmittelbaren Cashflow- Bedarf des Teilnehmers und dem eventuellen Anspruch auf Mittel bei der Registrierung im Deeds Office schlagen. Überbrückungsfinanzierungen werden in der Regel nicht von Banken bereitgestellt .
Je nach Teilnehmer an der Immobilientransaktion, für die eine Finanzierung erforderlich ist, stehen verschiedene Formen der Überbrückungsfinanzierung zur Verfügung. Verkäufer von fester Eigenschaft Verkaufserlöse, überbrücken Makler Brücke Makler in Betrieb nehmen und Hypothekenschuldner den Erlös aus weiter oder Switch - Bindungen überbrücken. Überbrückungsfinanzierungen sind auch verfügbar, um ausstehende Grundsteuern oder kommunale Konten zu begleichen oder Transfergebühren zu zahlen .
Vereinigtes Königreich
Geschichte
Kurzfristige Finanzierungen, die modernen Überbrückungskrediten ähneln, waren in Großbritannien bereits in den 1960er Jahren verfügbar, in der Regel jedoch nur über Banken und Bausparkassen für bekannte Kunden. Der Markt für Überbrückungskredite blieb bis ins Jahrtausend klein, mit einer begrenzten Anzahl von Kreditgebern.
Überbrückungskredite wurden in Großbritannien nach der globalen Rezession 2008–2009 immer beliebter. Die Bruttokredite wurden von 0,8 Mrd. GBP im Jahr bis März 2011 auf 2,2 Mrd. GBP im Jahr bis Juni 2014 mehr als verdoppelt. Dies fiel mit einem deutlichen Rückgang im Jahr 2014 zusammen Mainstream- Hypothekarkredite im gleichen Zeitraum, als Banken und Bausparkassen zunehmend zögerten, Wohnungsbaudarlehen zu gewähren.
Der Gesamtwert der im ersten Quartal 2016 ausstehenden Wohnungsbaudarlehensbeträge betrug 1.304,5 Mrd. GBP, eine Steigerung von 1,0% gegenüber dem vierten Quartal 2015 und eine Steigerung von 3,4% in den letzten vier Quartalen.
Mit zunehmender Beliebtheit von Überbrückungskrediten nahm auch die Kontroverse um sie zu. Im Jahr 2011 warnte die Financial Services Authority (FSA) Eigenheimkäufer davor, Überbrückungskredite als Ersatz für gewöhnliche Hypotheken zu verwenden, und äußerte die Befürchtung, dass einige Hypothekenmakler ihre Eignung falsch darstellen könnten.
Verwendung
Im Vereinigten Königreich werden Überbrückungskredite sowohl für Unternehmen als auch für Immobilien verwendet . Im ersteren Fall werden sie normalerweise zur Freigabe von Eigenkapital verwendet, um den Cashflow zu steigern . In letzterem Fall werden sie von Umzugsunternehmen verwendet, um Immobilienketten zu „durchbrechen“, indem sie eine kurzfristige Finanzierungsquelle darstellen, wenn zwischen Verkaufs- und Fertigstellungstermin eine Verzögerung liegt, von Käufern, die auf versteigerten Immobilien bieten , sowie von Vermietern und Immobilien Entwickler, um die Renovierungsfinanzierung für den schnellen Verkauf zu sichern oder eine Immobilie zu renovieren, die als unbewohnbar gilt, bevor sie eine normale Hypothekenfinanzierung erhalten.
Eigenschaften
Überbrückungskredite können als erste oder zweite Belastung für Immobilien besichert werden, einschließlich Gewerbeimmobilien , Kaufobjekten, heruntergekommenen Immobilien und Grundstücken oder Baugrundstücken. Die Darlehenslaufzeiten betragen in der Regel bis zu 18 Monate, wobei Zinseszinsen monatlich berechnet werden. Als solche sind sie oft teurer als andere Arten von gesicherten Wohnungsbaudarlehen.
Überbrückungskredite werden entweder als "geöffnet" oder "geschlossen" definiert. Ein Darlehen wird geschlossen , wenn der Kreditnehmer eine klare und glaubwürdige Tilgungsplan oder Exit - Strategie in Platz hat, wie der Verkauf der Darlehen Sicherheit oder längerfristige Finanzierung. Offene Überbrückungskredite sind sowohl für den Kreditnehmer als auch für den Gläubiger aufgrund der höheren Ausfallwahrscheinlichkeit riskanter .
Verordnung
Überbrückungskredite, die durch Erstbelastung gegen eine Immobilie besichert sind, in der der Kreditnehmer oder ein nahes Familienmitglied wohnen wird, gelten als regulierte Hypothekenverträge und werden daher von der Financial Conduct Authority (FCA) reguliert . Überbrückungskredite, die an Vermieter und Bauträger verkauft werden, sind im Allgemeinen nicht reguliert. Wenn jedoch der Bewohner des Mietobjekts, gegen das das Darlehen gesichert ist, ein enges Familienmitglied des Kreditnehmers ist oder sein wird, gilt weiterhin die FCA-Verordnung.
Eine Ausnahme besteht derzeit bei gemischt genutzten Immobilien, bei denen der Kreditnehmer oder ein enger Verwandter weniger als 40% der Immobilie belegt. Im März 2016 wird das Vereinigte Königreich jedoch gezwungen sein, seine bestehenden Rechtsvorschriften im Rahmen der europaweiten Hypothekarkreditrichtlinie (MCD) an die europäischen anzupassen. Da die MCD bei der Definition eines regulierten Vertrags keine Nutzungsschwellen berücksichtigt, ist derzeit unklar, ob die 40% -Regel weiterhin gilt.