Central London Property Trust Ltd gegen High Trees House Ltd -Central London Property Trust Ltd v High Trees House Ltd
| Hohe Bäume | |
|---|---|
| |
| Gericht | King's Bench Division |
| Beschlossen | 18. Juli 1946 |
| Zitat(e) | [1947] KB 130; [1956] 1 Alle ER 256; 62 TLR 557; [1947] LJR 77; 175 LT 333 |
| Transkript(e) | [1] |
| Hofmitgliedschaft | |
| Richter sitzend | Denning J |
| Schlüsselwörter | |
| Schuldscheindarlehen | |
Central London Property Trust Ltd v High Trees House Ltd [1947] KB 130 ist eine berühmte englische Recht Vertrag Entscheidung in dem High Court . Es bekräftigte und erweiterte die Doktrin des Promissory Esstoppel im Vertragsrecht in England und Wales . Der wichtigste Teil des Urteils ist jedoch obiter dicta, da er sich auf hypothetische Tatsachen bezieht; das heißt, der Vermieter verlangte nicht die Rückzahlung der vollen Kriegsmiete.
Denning J hielt einen Rechtsbehelf für anwendbar, wenn
eine Zusage abgegeben wurde, die Rechtsbeziehungen begründen sollte und die nach Kenntnis des Versprechenden von der Person, der sie gemacht wurde, auch tatsächlich erfüllt wird.
Fakten
High Trees House Ltd mietete einen Wohnblock in Clapham , London von Central London Property Trust Ltd. Der Vertrag wurde 1937 geschlossen und sah eine jährliche Erbpacht von 2.500 GBP vor. Der Ausbruch des Zweiten Weltkriegs im September 1939 führte zu einem Abschwung auf dem Mietmarkt. High Trees hatte Mühe, Mieter für das Anwesen zu finden, und wandte sich im Januar 1940 an den Central London Property Trust, um eine Herabsetzung der Miete zu beantragen. Eine Kürzung auf 1.250 £ pro Jahr wurde schriftlich vereinbart, die Dauer wurde jedoch nicht festgelegt und keine Gegenleistung erbracht.
1945 war das Gebäude wieder voll belegt. Am 21. September 1945 forderte Central London Property High Trees in einem Schreiben die Rückzahlung der vollen Miete von 2.500 GBP und forderte Rückstände in Höhe von 7.916 GBP für den Zeitraum seit 1940. Sie reichten dann eine Testklage ein, um einen Teil der Schulden für die beiden einzutreiben Quartale, die seit Juni 1945 verstrichen waren.
Beurteilung
Auf der Grundlage früherer Urteile in der Rechtssache Hughes gegen Metropolitan Railway Co hielt Denning J die volle Miete ab dem Zeitpunkt der Vollbelegung der Wohnungen Mitte 1945. Er fuhr jedoch in einer Obiter- Erklärung fort, dass, wenn Central London ab 1940 versucht hätte, die volle Miete zu fordern, dies nicht möglich gewesen wäre. Dies wurde mit der Begründung begründet, dass, wenn eine Partei eine andere Partei glauben lässt, dass sie ihre strengen gesetzlichen Rechte nicht durchsetzen wird, die Gerichte sie später daran hindern werden. Als obiter dicta und in erster Instanz war dies in zweifacher Hinsicht kein verbindlicher Präzedenzfall, aber im Wesentlichen begründete es die Doktrin des Promissory Estoppel .
Wenn ich diese Angelegenheit ohne Berücksichtigung der jüngsten Entwicklungen im Gesetz prüfen würde, besteht kein Zweifel, dass die Kläger, wenn sie dies geltend gemacht hätten, berechtigt gewesen wären, ab Beginn der Amtszeit die Erbbauzinsen in Höhe von 2.500 GBP pro Jahr zurückzufordern , da der Mietvertrag, unter dem es fällig war, ein versiegelter Mietvertrag war, der nach dem alten Gewohnheitsrecht nicht durch eine (schriftliche oder nicht schriftliche) Vereinbarung, sondern nur durch eine Urkunde geändert werden konnte. Das Eigenkapital trat jedoch ein und sagte, dass die Gerichte bei einer Änderung einer Urkunde durch einen einfachen Vertrag (die im Falle eines schriftlichen Mietvertrags schriftlich nachgewiesen werden müsste) es wird in Berry v. Berry [1929] 2 KB 316 gezeigt. Diese Billigkeitsdoktrin könnte jedoch im vorliegenden Fall kaum gelten, weil die Abweichung hier als unberücksichtigt angesehen werden könnte. Im Hinblick auf den Rechtsverstoß war die Darstellung in Bezug auf die Herabsetzung der Miete keine Darstellung einer bestehenden Tatsache. Es handelte sich faktisch um eine Zusage für die Zukunft, nämlich dass die Zahlung der Miete nicht zum vollen Satz, sondern nur zum ermäßigten Satz durchgesetzt würde. Eine solche Darstellung würde keinen Anlass zu einem Rechtsverstoß geben, weil, wie in Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185 gesagt wurde , eine Zukunftsdarstellung als Vertrag verkörpert oder nichts sein muss.
Doch wie sieht es mit der Rechtsentwicklung der letzten Jahre aus? Das Gesetz ist seit Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185 nicht stehen geblieben . In den letzten fünfzig Jahren hat es eine Reihe von Entscheidungen gegeben, die, obwohl es sich um Fälle von Esstoppel handelt, nicht wirklich solche sind. Es handelt sich um Fälle, in denen eine Zusage gemacht wurde, die Rechtsbeziehungen begründen sollte und die nach Kenntnis des Zusagenden von der Person, der sie gemacht wurde, auch tatsächlich ausgeführt wurde auf. In solchen Fällen haben die Gerichte gesagt, dass das Versprechen eingehalten werden muss. Die Fälle, auf die ich mich besonders beziehen möchte, sind: Fenner v. Blake [1900] 1 QB 426, In Re Wickham (1917) 34 TLR 158, Re William Porter & Co., Ld. [1937] 2 Alle ER 361 und Buttery v. Pickard [1946] WN 25. Wie ich schon sagte, handelt es sich nicht um Rechtsverstöße im engeren Sinne. Sie sind in Wirklichkeit Versprechen – Versprechen, die bindend sein sollen, dazu bestimmt sind, eingehalten zu werden und tatsächlich auch umgesetzt werden. Jorden v. Money (1854) 5 HLC 185 kann unterschieden werden, weil dort die Versprechende klargestellt hat, dass sie nicht beabsichtigte, rechtlich gebunden zu sein, während in den Fällen, auf die ich mich beziehe, die richtige Schlussfolgerung lautete, dass die Versprechende beabsichtigte, rechtlich gebunden zu sein gebunden. In jedem Fall hielt das Gericht die Zusage für bindend für die Partei, die sie machte, auch wenn es nach dem alten Gewohnheitsrecht schwierig sein könnte, eine Gegenleistung dafür zu finden. Die Gerichte sind nicht so weit gegangen, Schadensersatzansprüche wegen der Verletzung eines solchen Versprechens geltend zu machen, aber sie haben es der Partei verweigert, die es widerspricht. In diesem Sinne, und nur in diesem Sinne, führt ein solches Versprechen zu einer Anfechtung. Die Entscheidungen sind ein natürliches Ergebnis der Verschmelzung von Recht und Billigkeit: für die Fälle Hughes gegen Metropolitan Ry. Co. (1877) 2 App. Kas. 439, 448, Birmingham und District Land Co. gegen London & North Western Ry. Co. (1888) 40 Ch. D. 268, 286 und Salisbury (Marquess) v. Gilmore [1942] 2 KB 38, 51, bieten eine ausreichende Grundlage für die Aussage, dass es einer Partei nicht erlaubt wäre, von einem solchen Versprechen zurückzutreten. Meiner Meinung nach ist es nun an der Zeit, die Gültigkeit eines solchen Versprechens anzuerkennen. Die logische Konsequenz ist zweifellos, dass ein Versprechen, bei Erfüllung einer größeren Summe eine kleinere Summe anzunehmen, trotz fehlender Gegenleistung bindend ist: und wenn die Verschmelzung von Recht und Billigkeit zu diesem Ergebnis führt, so sehr besser. Dieser Aspekt wurde in Foakes v. Beer (1884) 9 App. Kas. 605. Zu dieser Tageszeit jedoch, wo Recht und Billigkeit seit mehr als siebzig Jahren miteinander verbunden sind, müssen die Grundsätze im Lichte ihrer kombinierten Wirkung überdacht werden. Es ist darauf hinzuweisen, dass im Sechsten Zwischenbericht des Gesetzesrevisionsausschusses, Abs. 35, 40 wird empfohlen, dass ein solches Versprechen, auf das ich mich bezog, rechtlich durchsetzbar sein sollte, auch wenn der Versprechende darauf keine Rücksicht genommen hat. Meines Erachtens ist dieses Ergebnis, soweit ich es erwähnt habe, nun durch die Entscheidungen der Gerichte erreicht worden.
Ich bin überzeugt, dass eine Zusage wie die von mir erwähnte verbindlich ist, und mir bleibt nur noch die Frage nach dem Umfang der Zusage im vorliegenden Fall. Ich bin mit allen Beweisen zufrieden, dass hier versprochen wurde, die Erbbauzinsen auf 1.250 Pfd.St. pro Jahr als vorübergehendes Hilfsmittel zu senken, während der Wohnblock aufgrund der vorherrschenden Bedingungen nicht vollständig oder im Wesentlichen vollständig vermietet war. Das heißt, die Mietminderung galt über die Jahre bis Ende 1944, aber Anfang 1945 ist klar, dass die Wohnungen voll vermietet waren und auch die daraus erhaltenen Mieten (viele davon nicht von der Mietbeschränkungsgesetze) wurden über die ursprünglich vorgesehene Vermietungsquote hinaus erhöht. Jedenfalls muß die Miete von ihnen sehr beträchtlich gewesen sein. Ich stelle fest, dass die Bedingungen zum Zeitpunkt der Mietminderung bis zu den ersten Monaten des Jahres 1945 vollständig verschwunden waren. Ich bin überzeugt, dass die Zusage von allen Parteien nur so verstanden wurde, dass sie unter den Bedingungen gelten sollte, die zu dem Zeitpunkt galten, als es wurde nämlich gemacht, als die Wohnungen nur teilweise vermietet waren und sich nicht darüber hinaus erstreckten. Mit der Vollvermietung der Wohnungen Anfang 1945 entfällt die Ermäßigung.
Unter diesen Umständen scheint mir nach meinem Recht die volle Miete für die am 29. September und 25. Dezember 1945 endenden Quartale zu zahlen.
Wenn es sich um einen Rechtsstreit handelte, so könnte man sagen, dass der Rechtsstreit auf jeden Fall mit dem Wegfall der Bedingungen, auf die sich die Vertretung bezog, endete, oder es könnte auch gesagt werden, dass er erst durch Kündigung enden würde . In beiden Fällen ist es nur eine Möglichkeit, den Umfang der Darstellung festzustellen. Ich ziehe es vor, den Grundsatz anzuwenden, dass ein verbindliches Versprechen, das ausgeführt werden soll und tatsächlich ausgeführt wird, bindend ist, sofern seine Bedingungen richtig gelten. Hier war sie bis Anfang 1945 verbindlich, ab diesem Zeitpunkt ist die volle Miete zu zahlen.
Ich erlasse daher für die klagende Gesellschaft ein Urteil in Höhe des geltend gemachten Betrags.
Bedeutung
Seit seiner Einführung in High Trees wurden Fortschritte im Schuldscheinverfahren gemacht , um einen neuen Eingriff in die Regel in Pinnels Fall zu schaffen, dass eine Vereinbarung, eine Teilzahlung einer Schuld zur vollständigen Befriedigung zu akzeptieren, aus Mangel an Gegenleistung nicht durchsetzbar ist. Denning kommentierte, dass eine solche Vereinbarung nun nach der Doktrin des Promissory Esstoppel vollstreckbar sein sollte, und tatsächlich beantragte der Kläger nicht die volle Schuld auf der Grundlage dessen, was fair und vielleicht als das Gesetz angesehen wurde. Die Gerichte zögerten jedoch zunächst, Fälle wie den Fall Pinnel und Foakes gegen Beer aufzuheben oder zu unterscheiden, da sie so lange Teil des Common Law waren. Lady Justice Arden in Collier gegen P & MJ Wright (Holdings) Ltd (2007) akzeptierte grundsätzlich, dass High Trees verwendet werden könnte, um das Recht eines Gläubigers auf vollständige Zahlung einer Schuld unter solchen Umständen zu beseitigen.
In Amalgamated Investment Co v Texas Bank wurde entschieden, dass Eigentumsvorbehalt als Schwert und nicht nur als Schutzschild dienen kann (d. h. als Klagegrund und nicht als bloße Verteidigungsmaßnahme).