Design-Gebot-Build - Design–bid–build

Design–Bid–Build (oder Design/Bid/Build , und entsprechend abgekürzt D–B–B oder D/B/B ), auch bekannt als Design–Tender (oder "Design/Tender") traditionelle Methode oder Hardbid , ist a Projektabwicklungsmethode, bei der die Agentur oder der Eigentümer mit separaten Einheiten Verträge über die Planung und den Bau eines Projekts abschließt.

Design-Bid-Build ist die traditionelle Methode zur Projektabwicklung und unterscheidet sich in mehreren wesentlichen Aspekten von Design-Build .

Die Bereitstellungsmethode Design-Bid-Build besteht aus drei aufeinander folgenden Hauptphasen:

Design-Phase

In dieser Phase beauftragt der Eigentümer einen Architekten (oder beratenden Ingenieur für Infrastrukturarbeiten ) mit der Planung und Erstellung von Angebotsunterlagen, einschließlich Konstruktionszeichnungen und technischen Spezifikationen, auf denen wiederum verschiedene Generalunternehmer Angebote für den Bau des Projekts abgeben. Bei Bauprojekten arbeitet der Architekt mit dem Eigentümer zusammen, um die Bedürfnisse des Eigentümers zu ermitteln, ein schriftliches Programm zu entwickeln, das diese Bedürfnisse dokumentiert und dann einen konzeptionellen und/oder schematischen Entwurf erstellt. Dieser frühe Entwurf wird dann entwickelt, und der Architekt wird in der Regel in anderen Design - Profis, die eine bringen Statikers , manchmal einen Bauingenieur , mechanischen , elektrischen und Sanitär - Ingenieure (MEP Ingenieure), Brandschutzingenieur und oft einen Landschaftsarchitekten zu Hilfe Vervollständigen Sie die Konstruktionszeichnungen und technischen Spezifikationen. Die fertigen Angebotsunterlagen werden von Architekt und Bauherr in der Angebotsphase zur Herausgabe an Generalunternehmer abgestimmt.

Die Designgebühren betragen in der Regel zwischen 5-10% der Gesamtprojektkosten.

Angebotsphase (oder Angebotsphase)

Die Ausschreibung kann "offen" sein, an der jeder qualifizierte Bieter teilnehmen kann, oder "ausgewählt", bei der eine begrenzte Anzahl von vorselektierten Auftragnehmern zur Angebotsabgabe aufgefordert wird.

Die verschiedenen Generalunternehmer , die sich für das Projekt bewerben, erhalten Kopien der Angebots- (oder Ausschreibungs-)Unterlagen und geben diese dann mehreren Unterauftragnehmern für Angebote für Teilkomponenten des Projekts aus. Zu den Unterkomponenten gehören Elemente wie Betonarbeiten, Stahlkonstruktionen, elektrische Systeme, HLK und Landschaftsgestaltung. Während der Angebots- (oder Ausschreibungs-) Frist können Fragen auftauchen, und der Architekt wird die Angebotsunterlagen in der Regel in Form von Nachträgen klarstellen oder korrigieren. Aus diesen Elementen erstellt der Auftragnehmer ein vollständiges Angebot (oder "Ausschreibungspreis") zur Abgabe bis zum festgelegten Einsendeschluss (dh Angebotsdatum). Gebote können über die Mengen an Materialien in der fertigen Konstruktion basieren (zB wie in Großbritannien mit metres ), die Operationen benötigen , es zu bauen (zB wie in operativen Rechnungen ) oder einfach als Pauschalbetrag Kosten; diese Angebotsanforderungen werden jedoch in den Angebotsunterlagen erläutert.

Sobald die Angebote eingegangen sind, überprüft der Architekt in der Regel die Angebote, holt alle erforderlichen Klarstellungen der Bieter ein, untersucht die Qualifikationen des Auftragnehmers, stellt sicher, dass alle Unterlagen in Ordnung sind (einschließlich Verklebungen, falls erforderlich) und berät den Eigentümer hinsichtlich der Rangfolge der Angebote. Liegen die Gebote in einem für den Bauherrn akzeptablen Bereich, besprechen Bauherr und Architekt die Eignung verschiedener Bieter und deren Vorschläge. Der Eigentümer ist nicht verpflichtet, das niedrigste Gebot zu akzeptieren, und es ist üblich, dass andere Faktoren, einschließlich der Leistung in der Vergangenheit und der Qualität anderer Arbeiten, den Auswahlprozess beeinflussen. Das Projekt wird jedoch in der Regel an den Generalunternehmer mit dem niedrigsten Angebot vergeben.

Für den Fall, dass nicht alle Gebote den Bedürfnissen des Eigentümers entsprechen, sei es aus finanziellen oder anderen Gründen, kann der Eigentümer alle Gebote ablehnen. Dem Eigentümer stehen folgende Optionen zur Verfügung:

  • Bieten Sie den Bau des Projekts zu einem späteren Zeitpunkt erneut an (oder geben Sie ihn erneut aus), wenn die Bedürfnisse des Eigentümers erfüllt sind, z. B. wenn Geld verfügbar wird und/oder die Baukosten sinken.
  • Das Projekt komplett aufgeben.
  • Erteilen Sie einen Arbeitsauftrag, damit der Architekt den Entwurf überarbeiten kann (manchmal ohne Kosten für den Eigentümer, falls zuvor ausgehandelt), um das Projekt kleiner oder effizienter zu machen oder Merkmale oder Elemente des Projekts zu reduzieren, um die Kosten zu senken. Die überarbeiteten Angebotsunterlagen können dann erneut zur Angebotsabgabe (bzw. Neuausschreibung) ausgegeben werden.
  • Wählen Sie einen Generalunternehmer, beispielsweise den niedrigsten Bieter, oder einen erfahrenen Kostenschätzer aus, um den Architekten bei Entwurfsänderungen zur Kostensenkung zu unterstützen. Dieser Prozess wird oft als Value Engineering bezeichnet . Die überarbeiteten Angebotsunterlagen können dann erneut zur Angebotsabgabe (bzw. Neuausschreibung) ausgegeben werden.

Konstruktionsphase

Nach Vergabe der Bauausführung an den Auftragnehmer dürfen die Angebotsunterlagen (zB genehmigte Bauzeichnungen und technische Spezifikationen) nicht mehr verändert werden. Die erforderlichen Genehmigungen (z. B. eine Baugenehmigung ) müssen von allen zuständigen Behörden eingeholt werden, damit das Bauverfahren beginnen kann. Sollten während der Bauphase konstruktive Änderungen notwendig werden, sei es durch den Auftragnehmer, Eigentümer oder nach Entdeckung durch den Architekten, kann der Architekt Skizzen oder schriftliche Abklärungen erstellen. Vom Auftragnehmer kann verlangt werden, dem Eigentümer die „as built“-Bedingungen zu dokumentieren.

In den meisten Fällen wird fast jede Komponente eines Projekts von Subunternehmern geliefert und installiert. Der Generalunternehmer kann Arbeiten mit eigenen Kräften durchführen, aber es ist üblich, dass ein Generalunternehmer seine Rolle hauptsächlich auf die Leitung des Bauprozesses und die tägliche Tätigkeit auf einer Baustelle beschränkt (siehe auch Baumanagement ).

Während der Bauphase fungiert der Architekt auch als Bevollmächtigter des Bauherrn, um den Fortschritt der Arbeiten in Bezug auf die Zahlungsanforderungen des Auftragnehmers zu überprüfen und Bauanweisungen, Änderungsaufträge (oder Feldaufträge) oder andere Unterlagen zu erteilen, die zur Erleichterung der Ausführung erforderlich sind Bauprozess und bescheinigen, dass das Projekt nach den genehmigten Konstruktionszeichnungen gebaut wird.

Potenzielle Probleme von Design-Bid-Build

  • Ein Versäumnis des Planungsteams, die Baukosten auf dem Laufenden zu halten, und mögliche Kostenerhöhungen während der Planungsphase können zu Projektverzögerungen führen, wenn die Bauunterlagen zur Kostensenkung neu erstellt werden müssen.
  • Die Kosten für die Neugestaltung können bestritten werden, wenn der Vertrag des Architekten nicht ausdrücklich das Problem der erforderlichen Überarbeitungen zur Kostensenkung behandelt.
  • Entwicklung einer "billiger ist besser"-Mentalität unter den Generalunternehmern, die sich für das Projekt bewerben, so dass die Tendenz besteht, die kostengünstigsten Unterauftragnehmer in einem bestimmten Markt zu suchen. In starken Märkten werden Generalunternehmer in der Lage sein, selektiv zu wählen, welche Projekte sie bieten, aber in mageren Zeiten zwingt der Wunsch nach Arbeit in der Regel den Niedrigbieter jedes Gewerkes auszuwählen. Dies führt in der Regel zu einem erhöhten Risiko (für den Generalunternehmer) und kann auch die Bauqualität beeinträchtigen. Im Extremfall kann dies zu ernsthaften Streitigkeiten über die Qualität des Endprodukts oder zum Konkurs eines Subunternehmers führen, der am Rande der Insolvenz stand und verzweifelt nach Arbeit suchte.
  • Da der Generalunternehmer in die Gestaltung des Teampostens eingebunden wird, gibt es wenig Gelegenheit für Inputs zu effektiven Stellvertretern, die präsentiert werden.
  • Aufgrund konkurrierender Interessen (zB Wirtschaftlichkeit versus akzeptable Qualität) kann Druck auf die Planungs- und Bauteams ausgeübt werden, was zu Streitigkeiten zwischen dem Architekten und dem Generalunternehmer und damit verbundenen Bauverzögerungen führen kann.

Vorteile von Design-Bid-Build

  • Das Designteam kümmert sich um die Interessen des Eigentümers.
  • Das Planungsteam erstellt Unterlagen, auf die alle Generalunternehmer Angebote abgeben. Vor diesem Hintergrund wird das Argument "billiger ist besser" hinfällig, da die Gebote auf vollständigen Unterlagen basieren. Unvollständige, falsche oder übersehene Artikel werden in der Regel während des Bieterverfahrens in Form von Nachträgen entdeckt und adressiert.
  • Gewährleistet Fairness gegenüber potenziellen Bietern und verbessert die Entscheidungsfindung des Eigentümers durch die Bereitstellung einer Reihe möglicher Optionen. Es identifiziert auch neue potenzielle Auftragnehmer.
  • Unterstützt den Eigentümer bei der Festlegung angemessener Preise für das Projekt.
  • Nutzt den Wettbewerb sowohl bei der Auswahl des Architekten als auch des Auftragnehmers, um die Effizienz und Qualität für Eigentümer zu verbessern.

Siehe auch

Verweise