Link-REIT - Link REIT

LINK-REIT
Typ Öffentlicher REIT
SEHK823
Industrie Eigentum
Gegründet 2004 in Hongkong
Gründer Wohnungsbehörde von Hongkong
Hauptquartier 20/F., Tower 1, The Quayside  [ zh ] , 77 Hoi Bun Road, Kwun Tong , Kowloon , Hongkong .
Schlüsselpersonen
George Hongchoy
Produkte Einkaufszentren, Frischemärkte, Büros und Parkplätze
Einnahmen 10.744 Millionen HKD-Dollar
Bilanzsumme HK $ 209.885 Millionen 
Anzahl der Angestellten
über 1.000
Webseite linkreit .com
Link Real Estate Investment Trust
Traditionelles Chinesisch 領 展 房地產 投資 信託 基金
Vereinfachtes Chinesisch 领 展 房地产 投资 信托 基金

Link Real Estate Investment Trust ( Chinesisch :領展房地產投資信託基金, or領展; früher bekannt als The Link Real Estate Investment Trust (領匯房地產投資信託基金, or領匯), verwaltet von Link Asset Management Limited, ist der erster Immobilien-Investment-Trust in Hongkong und derzeit der nach Marktkapitalisierung größte in Asien, der sich zu 100 % im Besitz von privaten und institutionellen Anlegern befindet.

Das Portfolio von Link REIT umfasst 126 Immobilien mit ca. 9 Mio. m² Einzelhandels- und Bürofläche in Hongkong sowie 7 Immobilien mit ca. 6 Mio. m² Einzelhandels- und Bürofläche außerhalb von Hongkong.

Link REIT hat seinen Hauptsitz in The Quayside  [ zh ] (海濱匯) in Kwun Tong .

Geschichte

Der LINK REIT wurde von der Hongkonger Regierung gegründet , die Vermögenswerte von der Hong Kong Housing Authority ausgliederte , darunter 151 Einzelhandelseinrichtungen – hauptsächlich in öffentlichen Wohnsiedlungen – und 79.000 Parkplätze. Das Datum für die Notierung war der 25. November 2005 mit einer Bewertung von 22,02 Mrd. HK$ (Bewertung = 2.137.454.000 x 10,30 HK$ = 22,02 Mrd. HK$) (2,82 Mrd. US$). Nach der Privatisierung bleibt Link Reit an die Bedingungen bestehender Mietverträge gebunden, benötigt jedoch keine Zustimmung der Regierung mehr, um die Mieten für neue Mietverträge zu erhöhen. Allerdings erwarteten Finanzanalysten von dem privatisierten Unternehmen attraktive Dividendenrenditen – bis zu 7 Prozent – ​​und eine stärkere kommerzielle Ausrichtung der öffentlichen Wohnungswirtschaft.

Börsengang

Der Börsengang von The Link REIT, der durch Klagen von Wohnungsmietern aus Angst vor Mieterhöhungen um ein Jahr bis 2005 verzögert wurde, war schließlich 18-mal überzeichnet. Ungefähr 510.000 Einwohner Hongkongs oder sieben Prozent der Stadtbevölkerung platzierten Aufträge in Höhe von 36 Milliarden US-Dollar, während institutionelle Investoren bereit waren, 40 Milliarden US-Dollar zu investieren.

Die gemeinsamen globalen Koordinatoren des Börsengangs waren Goldman Sachs , HSBC Holdings plc und UBS AG . JPMorgan Chase & Co. war der Finanzberater der Wohnungsbehörde.

Der geplante Börsengang von The Link REIT durch die Wohnungsbehörde verzögerte sich, als ein Mieter des öffentlichen Wohnungsbaus, Lo Siu-lan, die Rechtmäßigkeit der geplanten Veräußerung der Immobilien in Frage stellte. Lo's Anwalt behauptete, die Wohnungsbehörde habe "ihre Pflicht nach der Wohnungsverordnung verletzt, bedürftigen Menschen Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Stattdessen verkaufte sie Vermögenswerte an ein privates Unternehmen, das die Immobilien zu Marktpreisen untervermieten konnte, anstatt den Unterprivilegierten zu helfen". Sie vertrat die Sorge vieler Bewohner von Sozialwohnungen, dass bestehende Einrichtungen nicht mehr öffentlich sein würden und The Link die Mieten erhöhen würde, wodurch Preiserhöhungen in Geschäften ohne Berücksichtigung des öffentlichen Wohls erzwungen würden. Einige NGOs befürchteten auch, dass die geringeren Einnahmen der Wohnungsbehörde schließlich zu Mieterhöhungen für öffentliche Mieter führen würden. Der Antrag von Lo auf gerichtliche Überprüfung der Privatisierung wurde vom Gericht erster Instanz und vom Berufungsgericht abgelehnt.

Seit der Börsennotierung im Jahr 2005 hat Link einen Prozess der "Asset-Verbesserung" durchgeführt, um den Wert der Immobilien durch eine verbesserte physische Struktur zu steigern, lokale Geschäfte der unteren Preisklasse durch höher bezahlte Marken und Ketten zu ersetzen, die "Kunden" zu verbessern Service“ und Werbeaktivitäten. The Link hat auch viele der von ihm verwalteten Wet Markets überarbeitet. Die Renovierungsarbeiten haben zu höheren Mieten, höheren Preisen und dem Verlust lokaler Geschäfte geführt.

Erwerb von Immobilien

Zur Diversifizierung seines Immobilienportfolios und -mixes erwarb Link Mitte 2010 den Einkaufszentrumteil des Nan Fung Center mit Parkmöglichkeiten in Hang Hau von der Nan Fung Group für insgesamt 1,17 Milliarden US-Dollar.

Ende 2010 erwarb Link den Teil des Einkaufszentrums Maritime Bay Shopping Mall mit Parkmöglichkeiten in Hang Hau von der Sino Group für insgesamt 588,4 Millionen US-Dollar

Mitte 2014 erwarb Link die Lions Rise Mall mit Parkmöglichkeiten in Wong Tai Sin von Kerry Properties für insgesamt 1,38 Milliarden US-Dollar.

Im Jahr 2015 unternahm The Link seinen ersten Schritt beim Kauf durch eine staatliche Landauktion, als es im Januar eine Partnerschaft mit der Nan Fung Group einging, um das Grundstück NKIL 6512 in Kwun Tong für insgesamt 5,86 Milliarden US-Dollar zu kaufen. Dann überraschte Link den Markt, indem er nacheinander seine ersten beiden Käufe auf dem chinesischen Festland tätigte, als es die Beijing EC Mall für einen Gegenwert von 2,5 Milliarden Yen erwarb; es erwarb zwei Geschäftsgebäude in Shanghai für 6,6 Mrd. Yen. Das Unternehmen hat sich zum Ziel gesetzt, dass Festlandimmobilien 12,5% seines Portfolios nicht überschreiten.

Am 19. Februar 2016 kaufte eine Tochtergesellschaft von Link den Trade and Industry Department Tower in Mong Kok (ehemals Argyle Center Tower II) für 5,91 Milliarden HK$ von der Regierung.

Im April 2020 schloss LINK REIT den Kauf der 100 Market Street in Sydney für rund 683 Millionen AUD von der Blackstone Group ab. Es handelt sich um ein Gebäude mit einem 10-stöckigen Büroturm von 28.385 Quadratmetern über dem Einkaufszentrum Westfield in Sydneys CBD.

Verkauf von Immobilien

Mitte 2014 verkaufte Link REIT vier Gewerbeimmobilien an vier verschiedene Käufer für insgesamt 1,24 Milliarden US-Dollar. Die Liegenschaften sind das Handelszentrum Hing Tin (in Lam Tin ), das Einkaufszentrum Kwai Hing ( Kwai Chung ), das Einkaufszentrum Tung Hei Court ( Shau ​​Kei Wan ) und das Einkaufszentrum Wah Kwai ( Pokfulam ).

Ende 2015 verkauften sie fünf Immobilien, nämlich: Fung Wah Estate Retail and Car Park, Ka Fuk Shopping Centre, Kwong Tin Shopping Centre, Siu On Court Retail and Car Park und Tin Wan Shopping Centre.

Ende 2016 verkauften sie erneut fünf Immobilien, nämlich: Sui Wo Court Commercial Centre, On Yam Shopping Centre, Sun Tin Wai Commercial Centre, Cheung Hong Commercial Centre und Shek Wai Kok Commercial Centre.

Grüne Anleihe

Im Juli 2016 emittiert Link REIT eine grüne Wandelanleihe, die 500 Millionen US-Dollar zu 2,875% festem Zinssatz mit Fälligkeit 2026 aufnimmt.

Namensänderung

Angeblich, um seine beschämende Vergangenheit der Ausweisung von Mietern aufzulösen, gibt Link am 19. August 2015 offiziell die Änderung seines Firmennamens bekannt.

Kritik

Wirtschaftliche Not der unteren Schichten

Der Link wurde von den Bewohnern der Wohnsiedlungen als "Blutsauger" bezeichnet, nachdem das Unternehmen die Einkaufszentren der Wohnungsbehörde erworben, renoviert und die Mieten erhöht hatte. Dies hat zu einer Verdrängung lokaler Geschäfte, höheren Preisen und der Dominanz von Filialisten innerhalb der Siedlungen geführt. Dieser Trend hat die unternehmerischen Möglichkeiten für Menschen mit niedrigem Einkommen in den öffentlichen Wohnsiedlungen und neuen Städten Hongkongs verringert, ihre Chancen auf soziale Mobilität verringert und die Lebenshaltungskosten erhöht.

Eine Kampagne von The Link aus dem Jahr 2012, um in seinen Einkaufszentren für „nostalgische Restaurants“ zu werben, wurde in den sozialen Medien weithin als heuchlerisch verspottet. Benutzer auf Golden Forum und Facebook schrieben, dass das Unternehmen „zuerst die Geschäfte getötet und dann mit ihrem Tod Geld verdient“ und kritisierte das Unternehmen dafür, dass es nur Filialisten in ihren Immobilien erlaubt. Im Jahr 2006 strich The Link Tausende von Mitarbeitern, ein Schritt, der "von Gewerkschaftern heftig kritisiert wurde, die sagten, Link Management habe ein Versprechen zum Schutz der Mitarbeiter an vorderster Front nicht eingehalten, als es den Betrieb von der Wohnungsbehörde übernahm". Der Link antwortete, dass "der Stellenabbau der Privatpraxis entsprach".

Mitte 2015 veröffentlichte die NGO Link Watch (領匯監察) einen Bericht, der zeigte, dass 76 Prozent der 2.075 Geschäfte in 22 Einkaufszentren der Firma große Ketten ausmachten , aber der CEO von Link behauptete: „Wir unterhalten weiterhin etwa 60 Prozent unserer Shops an kleinere Betreiber vermietet."

Anti-Link-REIT-Proteste sind in den letzten Jahren immer häufiger geworden. Der Hauptsitz von Link REIT in Kwun Tong war Schauplatz von Demonstrationen, Handgemenge und Sitzstreiks, die dazu führten, dass das Unternehmen eine gerichtliche Verfügung beantragte, um Aktivisten vom Betreten des Gebäudes abzuhalten.

Marktmanagement

Cheung Fat Market, von The Link in "Cheung Fat Modern Market" umbenannt

Neben Indoor-Einkaufszentren hat The Link im Jahr 2005 auch viele lokale Immobilienmärkte erworben. Solche Märkte sind überdachte Einrichtungen mit kleinen Ständen und Läden, die an die Anwohner vermietet werden und in der Regel frisches Fleisch und Gemüse sowie Waren des täglichen Bedarfs und Haushaltswaren anbieten. Wie bei den Einkaufszentren hat The Link die Mieten erhöht und auch einige Immobilien renoviert, was zu erhöhten Lebensmittelpreisen und finanziellen Schwierigkeiten für Haushalte mit niedrigem Einkommen führte.

In Tin Shui Wai , wo The Link fast ein Monopol auf Gewerbeflächen ausübt, wurde das Unternehmen 2015-16 von Anwohnern und Abgeordneten kritisiert, weil es geplant hatte, den Tin Yiu-Markt in ein konventionelles Einkaufszentrum umzuwandeln. Der Markt versorgt die Bewohner der umliegenden Sozialwohnungen mit frischem Gemüse, Fleisch und Fisch. Der nächstgelegene Markt ist 5 bis 10 Gehminuten entfernt.

Die Stallbetreiber des Cheung Fat Estate in Tsing Yi streikten 2010 und 2016, um gegen Mieterhöhungen zu protestieren. Von letzterem Streik wurde berichtet, dass sich die Mieten in zehn Jahren verdoppelt hätten. Einige Anwohner gaben an, dass sie aufgrund der höheren Preise bei Cheung Fat stattdessen einen staatlich betriebenen Markt in Tsuen Wan besuchen. Die Standbesitzer von Cheung Fat protestierten auch gegen die Auslagerung des Marktmanagements an die Uni-China (Market) Management Limited, die zu unhaltbaren Mieterhöhungen führen würde.

Vom Management des Leung King Estate errichtete Barrieren gegen Straßenhändler

Uni-China (Market) Management verwaltet auch den Markt des Leung King Estate in Tuen Mun, das ebenfalls zu The Link gehört. Im Februar 2016 ging eine Gruppe von Männern in dunklen Jacken mit dem Aufdruck „Manager“ (管理員) auf dem Rücken seit dem 2. Februar einschüchternd gegenüber Straßenhändlern im Bereich des Einkaufszentrums vor. Mehr als 200 protestierten in der Nacht zum 8. Februar gegen die Männer, die die Straßenhändler bekämpfen. Zwischen den selbsternannten Managern und den Demonstranten kam es zu kleineren Zusammenstößen, die eine Vermittlung durch die Polizei erforderten. Bei den Zusammenstößen wurden zwei Demonstranten festgenommen und ein Reporter verletzt.

In der Nacht zum 9. Februar kam es erneut zu Konflikten zwischen Management und Öffentlichkeit. Die Männer wurden dabei gefilmt, wie sie Demonstranten verprügelten, während die Polizei daneben stand und andere daran hinderte, beteiligt zu werden. Auch ein Reporter wurde vom Kontrollteam zusammengeschlagen. Ein 31-jähriger Mann wurde festgenommen, weil er an einem öffentlichen Ort für Unruhe gesorgt hatte. Er soll einen Arbeiter bei der Ausübung seiner Pflichten im Leung King Estate gestört haben. Der Link-REIT distanzierte sich von den Zusammenstößen und bestritt, dass das Hawker-Kontrollteam Teil seines Personals war.

Illegale Abwassereinleitungen

Im Jahr 2016 leitete die Umweltschutzabteilung ein Verfahren gegen den Link-REIT gemäß der Verordnung zur Kontrolle der Wasserverschmutzung ein, weil Abwasser aus dem Mei Lam-Einkaufszentrum, das sich im Besitz von Link befindet und von diesem verwaltet wird, illegal in den Shing Mun-Fluss eingeleitet wurde . Das Unternehmen wurde im November 2016 mit einer Geldstrafe von 15.000 US-Dollar belegt und angewiesen, die Situation sofort zu beheben.

Blutsaugender Vermieter

Aufgrund seiner Geschichte als Monopolvermieter von Gemeinschaftseinkaufszentren, umstrittener Geschäftsethik und unfreundlicher Behandlung von Nachbarschaften, Kleinunternehmern und Investoren. Das Unternehmen ist als "blutsaugender Vermieter" bekannt, da parteiübergreifende Parteien es im Laufe der Jahre für seine unnachgiebige Faust auf seine Mieter ausdrückten. Nach Ansicht von Richard Harris gilt Link Reit in Hongkong weithin als "Unternehmensmonster" und ist mitverantwortlich für die sozioökonomischen Probleme der Stadt.

Schlecht gehandhabtes Nagetierproblem während COVID-19

Im August 2020 wurden Dutzende von Ratten in den frühen Morgenstunden auf dem Sau Mau Ping Nassmarkt von Link REIT über frisches Schweinefleisch kriechen gefunden, das vor dem Verkäufer auf dem Boden lag .

Antwort der Regierung

Carrie Lam , jetzt Chief Executive , hat Link REIT als einen der „drei Berge“ bezeichnet, denen die Gesellschaft Hongkongs gegenübersteht

Link REIT wurde von Beamten auf beiden Seiten des politischen Spektrums weitgehend verurteilt. Starry Lee , Vorsitzender des pro-Peking DAB , berichtete, dass der ehemalige Vorstandsvorsitzende Leung Chun-ying Link REIT in einem Treffen mit dem DAB „stark kritisiert“ habe. In einem Interview mit der South China Morning Post hinterfragte Leung, ob die Vergütungsstruktur für das Top-Management von Link REIT zum Verhalten des Trusts geführt habe. Er sagte, dass die Regierung von Hongkong als früherer Eigentümer der Gewerbeflächen für öffentliche Wohnungen den Mietern von öffentlichen Wohnungen die Verantwortung trage, „ihre Bedürfnisse zu befriedigen und gegebenenfalls Alternativen zu den Link REIT-Immobilien anzubieten“. Er sagte, dass ein Link-REIT-Monopol in öffentlichen Immobilien nicht akzeptabel sei, da von älteren Mietern nicht erwartet werden könne, ihre schweren Einkäufe zu und von anderen Märkten zu tragen. Er sagte, es gebe keinen Plan, den Link zurückzukaufen, aber die Regierung könne Alternativen prüfen, wenn der Link nicht den Anwohnern in der Nähe dient.

Carrie Lam , jetzt Chief Executive, wurde 2016 (als sie noch Chefsekretärin war) Berichten zufolge Link REIT als einen der „drei Berge“ bezeichnet – also eine der wichtigsten Streitpunkte in der Gesellschaft Hongkongs –, die die Regierung zu erobern suchte . Lam erklärte, dass die Regierung verschiedene Wege zur Lösung des Problems ausloten sollte, einschließlich der Einleitung eines möglichen Rechtsstreits gegen das Unternehmen.

In ähnlicher Weise stellte die Gesetzgeberin Alice Mak im April 2019 einen Antrag im Legislativrat, in dem sie die Regierung aufforderte, „die ‚drei großen Berge‘ zu überwinden“, von dem sie schrieb, dass er die lokale Gemeinschaft geplagt hatte, darunter Link REIT. Verschiedene andere Gesetzgeber haben zu dieser Änderung Anträge gestellt, die Mittel zur Lösung des Problems vorschlagen, einschließlich einer Änderung der Wohnungsverordnung, um Mieterhöhungen zu regulieren; Bau von mehr öffentlichen Märkten und Basaren, um das kommerzielle Monopol von Link REIT in vielen Gebieten zu verringern und den Einwohnern eine größere Auswahl an Einkaufsmöglichkeiten zu bieten; Schaffung eines speziellen Teams innerhalb des Lands Department , um die Immobilien von Link REITs zu inspizieren und die Durchsetzung von Verstößen gegen die Landpachtbedingungen durch das Unternehmen durchzuführen; und den Rückkauf von Link-REIT-Immobilien und deren Wiedereingliederung unter staatliche Verwaltung.

Siehe auch

Verweise

Externe Links