383 Madison Avenue -383 Madison Avenue

383 Madison Avenue
383 Madison Avenue bei Nacht
Alternative Namen
Allgemeine Information
Status	Abgeschlossen
Typ	Gewerbe/Büro
Ort	Manhattan , New York, USA
Koordinaten	40°45′20″N 73°58′38″W / 40.755585°N 73.977089°W / 40.755585; -73,977089 Koordinaten: 40°45′20″N 73°58′38″W / 40.755585°N 73.977089°W / 40.755585; -73,977089
Baubeginn	1999
Abgeschlossen	2001
Öffnung	2002
Eigentümer	JPMorgan Chase
Höhe
Dach	230 m (755 Fuß)
Technische Details
Etage zählen	47
Bodenfläche	110.000 m² (1.200.000 Quadratfuß )
Gestaltung und Konstruktion
Architekt	David Childs ( Skidmore, Owings & Merrill )
Statiker	LeMessurier Consultants WSP Cantor Seinuk
Hauptauftragnehmer	Turner Bauunternehmen

383 Madison Avenue , früher bekannt als Bear Stearns Building , ist ein 755 Fuß (230 m) hoher, 47-stöckiger Wolkenkratzer im Stadtteil Midtown Manhattan in New York City , USA. Es wurde 2002 für das Finanzdienstleistungsunternehmen Bear Stearns erbaut und vom Architekten David Childs von Skidmore, Owings & Merrill (SOM) entworfen. Es beherbergte bis 2008 die weltweite Zentrale von Bear Stearns, als Bear zusammenbrach und an JPMorgan Chase verkauft wurde . Seitdem hat die Investmentbanking-Sparte von JPMorgan das Gebäude bewohnt.

Die 383 Madison Avenue nimmt einen ganzen Häuserblock ein, der von der Madison Avenue , der 47th Street , der Vanderbilt Avenue und der 46th Street begrenzt wird. Die östlichen zwei Drittel des Gebäudes sind über zwei Stockwerke von Gleisen errichtet, die zum nahegelegenen Grand Central Terminal führen . Über dem rechteckigen Sockel befinden sich mehrere Rücksprünge , die sich zu einem achteckigen Turm verjüngen . Die Fassade besteht aus Granit mit Glasscheiben, und der Turm wird von einer 21 m hohen Glaskrone gekrönt. Um die Bahngleise unter dem Gelände unterzubringen, enthalten Fundament und Überbau große Schrägträger und Fachwerkträger , und die Aufzüge sind auf der Westseite des Gebäudes platziert. Das Erdgeschoss enthält auch öffentliche Räume und einen Eingang zum Grand Central Terminal. Oben befinden sich sieben Handelsetagen sowie Bürogeschosse. Das Gebäude hat eine Nutzfläche von 86.890 m ² (935.300 sq ft ); einschließlich mechanischer Räume beträgt die Gesamtfläche 1,2 Millionen Quadratfuß (110.000 m ² ).

G. Ware Travelstead , First Boston , und die Familie al-Babtain erwarben das Gelände 1982 und versuchten, ein Gebäude mit mehr als 70 Stockwerken zu entwickeln. Dieser Plan kam ins Stocken, nachdem Travelstead die erforderlichen Flugrechte vom Grand Central Terminal nicht erwerben konnte . HRO International schlug dann vor, das Gelände neu zu entwickeln, aber al-Babtain erwarb 1995 das vollständige Eigentum, bevor HRO das Grundstück erwerben konnte. Bear Stearns erklärte sich 1997 bereit, das Gelände zu entwickeln, nachdem mehrere potenzielle Mieter es abgelehnt hatten, dort Flächen zu mieten. Die Arbeiten begannen 1999 und wurden Anfang 2002 abgeschlossen. Als 2019 mit dem Abriss des Welthauptsitzes von JPMorgan Chase in der 270 Park Avenue begonnen wurde, wurde der Hauptsitz der Bank vorübergehend in die 383 Madison Avenue verlegt, bis der JPMorgan Chase Tower auf dem Gelände der Park Avenue fertiggestellt ist.

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383 Madison Avenue liegt im Viertel Midtown Manhattan in New York City . Es nimmt einen ganzen Stadtblock ein, der im Westen von der Madison Avenue , im Norden von der 47th Street , im Osten von der Vanderbilt Avenue und im Süden von der 46th Street begrenzt wird. Das Grundstück umfasst etwa 43.313 Quadratfuß (4.023,9 m ² ) mit einer Front von 200,83 Fuß (61,21 m) auf jeder Avenue und 215,67 Fuß (65,74 m) auf jeder Straße. Zu den nahe gelegenen Gebäuden gehören die alte New York Mercantile Library und die 400 Madison Avenue im Nordwesten; 270 Park Avenue im Norden; 277 Park Avenue im Nordosten; 245 Park Avenue im Osten; und das Helmsley Building und das MetLife Building im Südosten.

Bis zum Ende des 19. Jahrhunderts verlief die Eisenbahnlinie der Park Avenue in einem offenen Schnitt in der Mitte der Park Avenue , einen Block östlich. Die Linie wurde mit dem Bau des Grand Central Terminal im frühen 20. Jahrhundert überdeckt, was die Entwicklung in der Umgebung, Terminal City , vorantreibt . Zu den Entwicklungen gehörten Bürogebäude wie das Chanin Building , das Bowery Savings Bank Building und das New York Central Building sowie Hotels wie das Biltmore, Commodore , Waldorf Astoria und Summit. Bis 1920 war das Gebiet zu dem geworden, was die New York Times als „großartiges Bürgerzentrum“ bezeichnete. In den 1950er und 1960er Jahren ersetzten größtenteils kommerzielle Wolkenkratzer im internationalen Stil viele der Wohngebäude an der Park Avenue.

Frühere Gebäude

Das ursprüngliche Gebäude in der 383 Madison Avenue war das Knapp Building , ein Bürogebäude, das von Cross & Cross entworfen und 1923 für die Immobilienfirma Webb & Knapp gebaut wurde . Die Kalksteinstruktur war 14 Stockwerke hoch und umfasste 505.000 Quadratfuß (46.900 m ² ). Die nördliche Gebäudehälfte wurde zuerst errichtet; Es wurde schnell vermietet, was Webb und Knapp dazu veranlasste, die südliche Hälfte im gleichen Stil zu bauen. Das Knapp-Gebäude diente damals als Hauptsitz der Manhattan Savings Bank. In den 1980er Jahren beherbergte das Gebäude auch Büros der Werbefirma BBDO und des CBS Educational and Professional Publishing.

Das Gebäude nahm den gesamten Block ein. Die Fassade glich einem vereinfachten klassischen Palazzo . Es gab bronzegerahmte Schaufenster im Erdgeschoss, einen Schnurgang über dem dritten Stock, paarweise Fenster in den Zwischengeschossen und Einzelfenster in den obersten Stockwerken. Zwischen den Fenstern im Obergeschoss und einem flachen Gesims auf dem Gebäude befanden sich Ranken .

Auf dem Dach des Knapp-Gebäudes befand sich ein modernistisches zweistöckiges Penthouse , das 1952 von IM Pei und William Lescaze entworfen wurde. Allein der Empfangsbereich des Penthouses nahm etwa ein Drittel der 1.100 m ² großen unteren Ebene ein. Dieses Penthouse umfasste ein 7,6 m breites Rundbüro auf der unteren Ebene, das von William Zeckendorf von Webb & Knapp genutzt wurde. Zeckendorfs Büro war mit Eichenplatten verkleidet, und es gab eine private Terrasse daneben. Um das Penthouse herum waren auch die Büros der Kanzleisekretäre angeordnet. Auf der oberen Ebene befand sich ein kreisförmiger Speisesaal, der über einen kreisförmigen Aufzug und eine abgerundete Treppe zugänglich war. Das Penthouse wurde von einem kleinen zylindrischen Turm gekrönt, der aus dem Kern herausragte.

Die Architektur

383 Madison Avenue wurde von David Childs von Skidmore, Owings & Merrill (SOM) für die nicht mehr existierende Investmentbank Bear Stearns entworfen und ist 230 m hoch mit 47 Stockwerken. Turner Construction war der Generalunternehmer ; Jaros, Baum & Bolles und Robert Derector Associates waren die Hauptingenieure und Cantor Seinuk war der Statiker.

Form und Fassade

Das Gebäude besteht aus einem achteckigen Turm, der sich aus einem rechteckigen Sockel erhebt. Die untersten neun Stockwerke nehmen das gesamte Gelände ein und messen 65 x 61 m (212 x 200 Fuß). Über einem Rückschlag in der neunten Etage ist der Querschnitt der 10. und 11. Etage rechteckig und misst 56 x 60 m (185 x 196 Fuß). Es gibt einen weiteren Rückschlag im 12. Stock, wo das Gebäude auf ein Achteck mit den Maßen 52 x 56 m (172 x 185 Fuß) schrumpft. Der achteckige Turm fällt im 18. Stockwerk (nummeriert als Stockwerk 14) wieder zurück, wo sich das Gebäude direkt bis zu seiner Krone erhebt. Dieses Design maximierte die Größe der Umfassungsmauer und schuf acht Ecken für private Büros auf jeder Etage.

Die Fassade besteht aus Granit mit Glasscheiben. Der Turm endet an einer 21 m hohen Glaskrone, die nachts beleuchtet wird. Die Glaskrone besteht aus 9,1 bis 21,3 m hohen Paneelen, die tagsüber auch das Sonnenlicht reflektieren können. Childs beschrieb die Krone als aus "Crinkled Glass", das laminiert und gerollt ist.

Mechanische und strukturelle Merkmale

Stiftung

Etwa zwei Drittel des Fundaments des Gebäudes befinden sich über zwei Ebenen der Metro-North Railroad- Gleise nördlich des Grand Central Terminal , anstatt mit dem Grundgestein selbst verbunden zu sein. Die Säulen des Unterbaus des Gebäudes mussten so angeordnet werden, dass die Gleise vermieden wurden, die bis zu 15 m unter die Erde führten. Es gibt auch einen Versorgungstunnel 15 Fuß (4,6 m) unter der unteren Gleisebene, der im frühen 20. Jahrhundert gebaut wurde, mit unbewehrten Betonwänden mit einer Dicke von 3 bis 10 Zoll (76 bis 254 mm). Der Fundamentuntergrund hat eine Tragfähigkeit von 3.800 Kilopascal (40 short ton/sq ft; 550 psi).

Die Generalunternehmer verstärkten viele der bestehenden Säulen des Knapp-Gebäudes und fügten bei Bedarf neue Fundamente hinzu. Zusätzlich wurde ein neues Fundament auf dem Versorgungstunnel platziert. Während des Baus des Gebäudes wurden die Gleise unter dem Gelände vorübergehend gesperrt. Die Auftragnehmer entfernten die meisten Gleisbetten zur Lagerung, obwohl ein Gleis an Ort und Stelle blieb. Anschließend errichteten die Bauunternehmen neue Grundmauern. Jede der neuen Betonwände ist 30 Zoll (760 mm) dick und kann Lasten von 55.160 Kilopascal (576,0 short ton/sq ft; 8.000 psi) tragen. Stahlgitter mit einer Länge von 4 bis 17 Fuß (1,2 bis 5,2 m) und einer Breite von 18 Fuß (5,5 m) werden unter den Wänden platziert und verteilen die Lasten auf das Grundgestein.

Überbau

Der Überbau der ersten 18 Stockwerke ist auf einem orthogonalen Raster angeordnet. Die Fahrstuhlgruben konnten aufgrund der Gleise im östlichen Teil des Geländes nicht unter das erste Stockwerk absteigen. So platzierten die Tragwerksplaner die Aufzüge sowie den baulichen Kern der Untergeschosse im westlichen Teil des Grundstücks. Dadurch wurden große Bodenflächen geschaffen, aber auch die Wirksamkeit der seitlichen Aussteifung des Gebäudes verringert . Nördlich und südlich des unteren Kerns befinden sich 18 Zoll dicke (46 cm) Betonscherwände , die zur Westseite des Gebäudes verlaufen . Um den versetzten Kern auszugleichen, enthält die östliche Fassade des Gebäudes ein Vierendeel-Fachwerk mit Säulen im Abstand von 3,0 m.

Über der Lobby mit doppelter Höhe befinden sich zwei Fachwerke , die jeweils 26 m lang sind. Diese Fachwerkträger tragen alle Obergeschosse und ermöglichen gleichzeitig die Gestaltung der Lobby als stützenfreier Raum. Im Erdgeschoss enthält das Gebäude Ladenfronten mit Säulen an jeder Ecke. Oberhalb des Erdgeschosses befinden sich in den Ecken des Gebäudes Vorstandsbüros ohne Säulen an den Ecken. Dies erforderte die Installation von Schrägträgern an jeder Ecke sowie von Brüstungsträgern , die gegenüberliegende Ecken verbinden. Die Handelsetagen, die sich unmittelbar über der Lobby und den Ladenfronten befinden, enthalten weniger Säulen als üblich, sodass die oberen Stockwerke von komplexen Fachwerkträgern getragen werden müssen. Auf den Handelsböden haben die östlichsten 18 m (60 Fuß) und die westlichsten 9,1 m (30 Fuß) jeder Etage keine Säulen.

HLK und Haustechnik sind auf mehreren Zwischengeschossen untergebracht, da im Untergeschoss nicht genügend Platz vorhanden ist. Das Gebäude wurde so konzipiert, dass es vier Tage lang ohne Außenstrom durch vier Notstromgeneratoren mit 7.500 Kilowatt (10.100 PS), eigenen Dampfturbinen und Tanks betrieben werden kann, in denen 109.000 US-Gallonen (410.000 l; 91.000 imp gal) Notwasser gespeichert werden können. Die mechanischen Räume befinden sich in den Stockwerken 14 bis 17 (gekennzeichnet als Stockwerke 10 bis 13). Der Kern der Obergeschosse bildet das Zentrum des Areals. Daher werden Diagonalträger innerhalb der mechanischen Ebenen installiert, um Lasten zwischen dem oberen und dem unteren Kern bis zu 13 m (42 Fuß) nach Westen zu verlagern. Die geneigten Träger haben einen Durchmesser von bis zu 610 x 510 mm (24 x 20 Zoll) und können bis zu 22,2 Millionen Newton (5.000.000 lb _f ) tragen. Die Träger kreuzen sich an Knoten, die jeweils aus mehreren Schichten von 10 cm dicken Stahlplatten bestehen. Jeder Knoten verbindet bis zu vier Träger.

Über der 18. Etage sind die Säulen am Umfang des achteckigen Turms 9,1 m voneinander entfernt angeordnet, wodurch ein starrer Momentrahmen entsteht. Jede Ecke des Achtecks ​​hat keine Säulen. Darüber hinaus sind die Außensäulen nicht mit dem darunter liegenden Stahlrahmen ausgerichtet, was die Verwendung einer doppelt hohen Ringfachwerkwand im 18. und 19. Stockwerk erforderte, um die Lasten auf die unteren Stockwerke zu verteilen. Im 18. und 19. Stock befinden sich technische Einrichtungen für die Mieter. Insgesamt hat der Überbau 18.000 kurze Tonnen (16.000 lange Tonnen) Stahl.

Innere

Das Gebäude hat eine Gesamtfläche von 1,2 Millionen Quadratfuß (110.000 m ² ). Die nutzbare Bodenfläche beträgt nur 86.890 m ² (935.300 sq ft ), was einem Bodenflächenverhältnis (FAR) von 21,6 entspricht. Zum Zeitpunkt der Planung des Gebäudes war dies die maximal zulässige FAR in jedem Gebäude in New York City. Dazu gehören 650.000 Quadratfuß (60.000 m ² ) Fläche, die die Entwickler ohne zusätzliche Flächennutzungsbestimmungen „so wie sie sind“ bauen könnten, sowie 285.866 Quadratfuß (26.557,8 m 2 ⁾ Luftrechte über dem Terminal. Etwa 26 Prozent des Gebäudes sind mechanischer Raum, der bei FAR-Berechnungen nicht berücksichtigt wird. Dies war zulässig, da der Zonierungsbezirk der 383 Madison Avenue keine Höhenbegrenzung festlegt. Unter normalen Zonierungsvorschriften betrug die maximale FAR für jedes Gebäude auf dem Gelände des Turms 15, aber die Entwickler erhielten zwei Boni von jeweils 20 Prozent, was die FAR auf 21,6 brachte. Für den ersten Bonus mussten die Entwickler öffentliche Flächen in Privatbesitz an der Basis des Gebäudes einbeziehen, und für den zweiten Bonus bauten sie einen Durchgangseingang.

Erdgeschoss

In der Nähe der nordwestlichen Ecke des Gebäudes, das einen Eingang zum Grand Central Terminal enthält, befinden sich eine Reihe von Rolltreppen und eine Treppe. Die Arbeiten an diesem Eingang begannen 1997 als Teil des Durchgangssystems Grand Central North , das 1999 fertiggestellt wurde. Der Eingang Grand Central North umfasst 215 m (707 Fuß). Über dem Eingang Grand Central North befindet sich eine Mosaiktafel, die Manhattans Skyline zeigt, bevor das World Trade Center gebaut wurde. Das Panel ist eines von dreien, die um 1950 von der Manhattan Savings Bank in Auftrag gegeben wurden; Sie wurden zunächst über dem Eingang des Knapp-Gebäudes installiert. Jede Platte war etwa 3,0 m breit. Bevor die Mosaikplatte wieder im Bear Stearns Building installiert wurde, wurde sie restauriert und gereinigt, und neue Mosaikstücke wurden hergestellt, um zerbrochene Stücke zu ersetzen. Ein neuer weißer Hintergrund mit den Maßen 14 x 11 Fuß (4,3 x 3,4 m) wurde erstellt und hinter der Skyline installiert.

Es gibt auch mehrere zurückgesetzte Eckeingänge mit einer Gesamtfläche von 120 m ² ; ein Nahverkehrszugangspunkt mit einer Fläche von 5.031 Quadratfuß (467,4 m ² ); und eine „Durchgangsblockverbindung“, die 5.706 Quadratfuß (530,1 m ² ) bedeckt. Der durchgehende Durchgang verbindet die 46. und 47. Straße entlang der Ostseite des Gebäudes und bietet Zugang zum Grand Central North von der 46. Straße. Um den Zonenvorschriften zu entsprechen, gibt es auch Geschäfte entlang der Madison Avenue-Seite des Gebäudes. Die Lobby hat eine 8,5 m hohe Decke mit 7,3 m hohen Säulen und einem schwarzen Sicherheitsschalter. In der Lobby fanden bereits Weihnachtsfeiern, Vorstandssitzungen und sogar eine Hochzeit zwischen Mitarbeitern statt.

Büros

Als es eröffnet wurde, enthielt das Gebäude 23 Aufzüge; Ab 2020 verfügt das Gebäude über 30 Aufzüge. Darüber hinaus verfügt das Gebäude über ein Auditorium mit 450 Sitzplätzen, Speisebereiche für Mitarbeiter, ein Sendestudio und ein Mitarbeiter-Fitnesscenter. Das Auditorium und die Speisebereiche für die Mitarbeiter befinden sich in den untersten neun Stockwerken des Gebäudes. Auf den Etagen 12 und 13 befinden sich Executive-Speiseräume. Zu den Büros gehören auch Multimedia-Räume, elektronische "Datenwände" und entfernte Rechenzentren. Jede Etage hat auch drei Elektroschränke und zwei Telekommunikationsräume. Die Innenräume verwenden 10.000 Quadratfuß (930 m ² ) Formteile, 37.000 Quadratfuß (3.400 m ² ) Terrazzo, 30.000 Quadratfuß (2.800 m ² ) Maine-Granit und Decken aus mitteldichten Faserplatten .

Als das Gebäude entwickelt wurde, sollte der unterste Teil des Gebäudes sieben rechteckige Handelsetagen enthalten, die 2.000 Händler aufnehmen konnten. Im gebauten Zustand dienten die Etagen 3 bis 11 als Handelsflächen von Bear Stearns. Die Handelsräume erstreckten sich ursprünglich nur über vier Stockwerke, jeweils zwei für die Aktien- und die Rentenabteilung . ^{Jede Etage ist 4.100 m 2} (44.000 Quadratfuß ) groß und bietet Platz für 285 Händler. Die Handelsflächen umfassen jeweils etwa 23.000 Quadratfuß (2.100 m ² ) Nutzfläche. Die Platzierung der Betonfundamentwände zwischen den Eisenbahnschienen erforderte, dass die Handelsböden in Buchten unterteilt wurden , die jeweils 42,5 Fuß (13,0 m) breit und 30 Fuß (9,1 m) lang waren.

Geschichte

Travelstead-Pläne

Frühe Vorschläge

In den 1980er Jahren verfügte das Grand Central Terminal über etwa 190.000 m ² ungenutzte Flugrechte , die seine Eigentümer (eine Tochtergesellschaft der ehemaligen Penn Central ) zu verkaufen versuchten. Da das Terminal ein Wahrzeichen der Stadt war, konnten seine Eigentümer die Luftrechte nicht zur Erweiterung des Terminals nutzen. In Penn Central Transportation Co. gegen New York City (1978) hatte der Oberste Gerichtshof der Vereinigten Staaten entschieden, dass die Stadtregierung das Recht hatte, das Terminal als Wahrzeichen auszuweisen, selbst wenn die Ausweisung Penn Central daran hinderte, seine Flugrechte zu nutzen. Danach plante Penn Central, die Senderechte an andere Entwickler zu verkaufen. Viele potenzielle Entwicklungsstandorte konnten jedoch die Luftrechte von Grand Central nicht erhalten, da sie zu weit entfernt waren. Die Manhattan Savings Bank wollte Anfang der 1980er Jahre auch das Knapp-Gebäude in der Madison Avenue 383 verkaufen.

Der Entwickler G. Ware Travelstead , der First Boston Real Estate leitete, erwarb das alte Gebäude im Oktober 1982 von der Manhattan Savings Bank für 77,75 Millionen Dollar. Zu Travelstead und First Boston gesellte sich ein saudischer Partner, die Familie al-Babtain. Die Entwickler beauftragten SOM mit der Entwicklung eines Ersatzes für die Website. Ursprüngliche Pläne reichten bis zu 2.200.000 Quadratfuß (200.000 m ² ) und 140 Stockwerke, höher als der Sears Tower , das damals höchste Gebäude der Welt. Alle Mietverträge im Knapp-Gebäude waren damals auf drei Jahre befristet. Für dieses Projekt arrangierte First Boston den Kauf von mindestens 1,5 Millionen Quadratfuß (140.000 m ² ) an Senderechten von Grand Central. Bis 1984 plante Travelstead den Bau eines kürzeren Turms mit 50 bis 70 Stockwerken und sagte: "Mir ist nicht klar, dass jemand eine Prämie von 8, 10 oder 12 US-Dollar zahlen möchte, um in einem sehr hohen Gebäude zu sein." Anschließend beauftragte Travelstead Kohn Pedersen Fox (KPF) mit der Neugestaltung des Projekts. KPF erstellte mit Hilfe des Bauingenieurs William LeMessurier neue Pläne für das Gebäude .

Travelstead schlug einen Turm mit etwa 70 Stockwerken und über 300 m Höhe vor. Das Gebäude wäre eines der höchsten in New York City gewesen; es hätte eine Grundfläche von 1.400.000 Quadratfuß (130.000 m ² ) enthalten. Die Büroetagen sollten in einem Kreuz angeordnet werden, mit Säulen im Kern des Gebäudes, um unterirdische Gleise am Grand Central Terminal zu vermeiden. Die unterirdische Konstruktion wäre aus Stahl gewesen, weil ein Betonfundament nicht zwischen die Gleise passte. Um die Lasten von außen auf den Kern umzuleiten, würden im Abstand von acht Stockwerken Diagonalträger installiert. Es hätte Handelsböden aus Beton gegeben (entsprechend den ersten zehn oberirdischen Stockwerken) sowie eine Reihe von Bürogeschossen, die von einem Schulterträger abgeschlossen wurden. Die oberen 20 Stockwerke wären über dem Fachwerk gewesen. Um sich in die umliegenden Gebäude einzufügen, hätten die unteren Stockwerke eine Granitfassade enthalten, während die oberen Stockwerke aus Metall und Glas bestehen würden. Das Royal Institute of British Architects lobte den Vorschlag als einen der zehn besten Entwürfe des 20. Jahrhunderts. Die Architekturautorin Ada Louise Huxtable verspottete es als "einen Skirutschenturm von Brobdignagian-Maßstab und Masse im sogenannten mesopotamisch-Motorola-Stil".

Streit um Luftrechte

Bis 1986 plante Travelstead, im nächsten Jahr mit den Arbeiten an seinem Turm zu beginnen. ^{Der Standort wurde nur für 60.000 m 2} (650.000 Quadratfuß ) ausgewiesen, und Travelstead musste 74.000 m ² (800.000 Quadratfuß ) Luftrechte vom Grand Central Terminal erwerben, um die gewünschte Quadratmeterzahl zu erreichen. Ohne einen Zonenunterbezirk, über den Luftrechte verteilt werden könnten, könnten die Luftrechte des Terminals mit einer Ausnahme normalerweise nur auf benachbarte Standorte übertragen werden. Penn Central könnte Luftrechte von Grand Central durch benachbarte Gebäude übertragen, die es ebenfalls besaß, und so eine "Eigentumskette" bilden. Eine solche Kette zwischen Grand Central und 383 Madison Avenue existierte oberirdisch nicht mehr, da Penn Central die Hotels Biltmore und Roosevelt verkauft hatte , die die beiden Standorte verbunden hätten. Travelstead und Penn Central behaupteten, dass es eine Eigentumskette durch die unterirdischen Gleise gab, die Penn Central besaß. Beamte der Stadt glaubten nicht, dass unterirdische Grundstücke oder Eisenbahnschienen Teil einer Eigentumskette seien, und sagten, dass, wenn eine solche Kette gültig wäre, Luftrechte von Grand Central die Park Avenue-Linie entlang bis zur Grenze von New York City übertragen werden könnten.

Travelstead reichte 1986 einen Antrag auf Sondergenehmigung und einen Entwurf einer Umweltverträglichkeitserklärung bei der Stadtverwaltung ein, aber die Stadt ergriff zwei Jahre lang keine Maßnahmen in dieser Angelegenheit. Während Travelstead sich weiterhin für den 70-stöckigen Plan einsetzte, wurde 1987 ein verkleinerter Vorschlag namens Schema III vorgestellt (trotz des Namens hatte es kein Schema II gegeben). Dieser Vorschlag sah einen 48-stöckigen Turm mit einer ähnlichen Masse wie der 70-stöckige Vorschlag von KPF vor, obwohl die Spitze mehrere Türme enthalten würde, die an Manhattans ältere Wolkenkratzer erinnern. Das Knapp-Gebäude stand Ende der 1980er Jahre leer. Obwohl Travelstead First Boston 1988 verließ, war er weiterhin an dem Projekt beteiligt. Er verklagte die Stadt im Juni 1988, und ein Richter des Obersten Staatsgerichtshofs entschied, dass die Stadt innerhalb von 30 Tagen entscheiden müsse, ob die Pläne fortgeführt werden sollen.

Ein sechsmonatiger öffentlicher Überprüfungsprozess für das geplante Gebäude begann im April 1989. Travelstead stieß bei dem Versuch, die Senderechte zu übertragen, auf Widerstand. Das Manhattan Community Board 5 stimmte im Juni 1989 einstimmig dafür, die Übertragung abzulehnen. Nach dem Widerspruch des Community Board lehnte die New York City Planning Commission (CPC) die Übertragung im August ebenfalls ab. Travelstead verklagte daraufhin die Stadt vor dem State Supreme Court. Ende 1990 versuchte die Metropolitan Transportation Authority (MTA), Grand Central zu kaufen und 383 Madison im Auftrag von First Boston zu bauen, da MTA-Beamte glaubten, die Agentur könne sich für eine Ausnahmeregelung für die Zoneneinteilung qualifizieren. Nach diesem Plan hätte der MTA eine Auffahrt in die Basis des Turms gebaut, die mit einer neuen LKW-Laderampe in Grand Central verbunden wäre.

In der Zwischenzeit hatte die CPC im November 1989 vorgeschlagen, einen Unterbezirk mit Zoneneinteilung zu schaffen, in dem die 1,7 Millionen Quadratfuß (160.000 m ² ) Luftrechte von Grand Central auf jedes Gebäude im Bezirk übertragen werden könnten. 1991 veröffentlichte das CPC einen Bericht über den vorgeschlagenen Grand Central Subdistrict, der es Penn Central ermöglichen würde, Luftrechte auf jedes Gebäude in einem Gebiet mit sieben Blöcken zu übertragen. Zu diesen Standorten gehörte 383 Madison Avenue, wo Travelstead den Kauf der Senderechte innerhalb eines Jahres nach der Entscheidung über seine Klage vor dem Obersten Bundesgericht abschließen musste. Im Gegenzug schlugen Penn Central und MTA vor, den geplanten Bezirk erheblich zu erweitern. Als der Bezirk in diesem Jahr gegründet wurde, umfasste er 22 Blöcke. Nachdem der Oberste Gerichtshof die Entscheidung der Stadt bestätigt hatte, die Übertragung der Luftrechte im Jahr 1991 abzulehnen, legte Travelstead Berufung gegen die Entscheidung ein. Bis dahin war die Büronachfrage in New York City erheblich zurückgegangen, und 383 Madison Avenue wurde zusammen mit mehreren anderen großen Büroprojekten in der ganzen Stadt auf Eis gelegt. Zuerst entfernte Boston 1992 Travelstead aus dem Projekt, und das Knapp-Gebäude blieb über ein Jahrzehnt lang leer.

Pläne von Ronson/HRO und al-Babtain

HRO International unter der Leitung des britischen Entwicklers Howard Ronson erwarb 1994 eine Option zum Kauf des Grundstücks von First Boston. HRO plante ein 24-stöckiges, 200 Millionen Dollar teures Gebäude namens Park Avenue Place mit einer Fläche von 74.000 m ² . Dazu gehörten säulenlose Räume für Handelsräume und Arbeitsplätze; Hohe Decken; und eine Stromversorgung, die doppelt so hoch war wie bei älteren Gebäuden. HRO plante, die Fundamente des alten Gebäudes wiederzuverwenden und beantragte außerdem Steuervergünstigungen bei der Stadtverwaltung. Die New York Times bezeichnete die neuen Pläne als Symbol für den wirtschaftlichen Aufschwung der Stadt. HRO beabsichtigte, das Gebäude als spekulative Entwicklung zu betrachten . Berichten zufolge hat Ronson mit JP Morgan & Co. (einem Vorgänger von JPMorgan Chase) und Swiss Re über die Verankerung des Gebäudes gesprochen. Nachdem die Hälfte des Gebäudes vorvermietet war, plante Ronson, einen Baukredit in Höhe von 100 Millionen US-Dollar zu beantragen. Ronson versuchte, Mieten von 50 $ pro Quadratfuß (540 $/m ² ) zu verlangen, aber viele potenzielle Mieter sträubten sich gegen die hohen Preise.

HRO erklärte sich im Juli 1994 bereit, den Standort für 57 Millionen US-Dollar zu kaufen. Zu diesem Zeitpunkt sollte der Turm 1996 fertiggestellt werden. HRO hatte beabsichtigt, 1995 nach der Übernahme der Kontrolle mit der Räumung des Geländes zu beginnen. Nachdem First Boston den Verkauf verschoben hatte, verschob HRO den geplanten Fertigstellungstermin auf 1997. HRO schloss den Kauf letztendlich nie ab. Im Januar 1996 unterzeichnete First Boston einen Vertrag über den Verkauf des Grundstücks an Bear Stearns, dessen Pachtvertrag in der 245 Park Avenue auslief. Ronson bestritt den Verkauf und behauptete, er habe bereits 8 bis 10 Millionen Dollar für die Website ausgegeben. Im nächsten Monat gab die Familie al-Babtain bekannt, dass sie den Anteil von First Boston kaufen und für 55 Millionen Dollar die volle Kontrolle über den Standort übernehmen würde. James Cayne , CEO von Bear Stearns , hatte von der Website eine Option auf Senderechte im Wert von 10 Millionen Dollar gekauft, was die Anwälte der al-Babtains veranlasste, Cayne unerlaubter Einmischung zu beschuldigen . Cayne verkaufte dann die Option auf die Senderechte gegen eine geringe Gebühr an die al-Babtains , und die Familie hörte auf, mit ihm zu kommunizieren.

Danach verhandelte Bear Stearns stattdessen um Platz in einem anderen Gebäude. Ronson hoffte, Morgan Guaranty für 383 Madison zu gewinnen, aber das Unternehmen gab Mitte 1996 an, dass es diesen Standort nicht mehr in Betracht ziehe. Die Chase Bank , ein weiterer Vorgänger von JPMorgan Chase, nahm im Oktober 1996 Verhandlungen mit der Familie al-Babtain auf, in der Hoffnung, neben ihrem bestehenden Hauptsitz in der 270 Park Avenue einen neuen Turm zu errichten. Die Chase Bank stornierte ihre Pläne schließlich im April 1997, angeblich nachdem Chase-CEO William B. Harrison Jr. nicht zu einem Treffen mit den al-Babtains erschienen war. Trotzdem erwarteten Beobachter, dass die Nähe des geplanten Gebäudes zur Grand Central noch in diesem Jahr einen Mieter anlocken würde.

Entwicklung und Öffnung

Mitte 1997 verhandelte Bear Stearns erneut mit der Familie al-Babtain über den Standort. Im August dieses Jahres stimmte die Bank zu, einen neuen Hauptsitz in der Madison Avenue 383 zu errichten. Im Gegenzug erklärte sich die Bürgermeisterverwaltung von Rudy Giuliani bereit, Bear Stearns Umsatzsteuerbefreiungen in Höhe von bis zu 75 Millionen US-Dollar zu gewähren, unter der Bedingung, dass Bear Stearns in den nächsten fünfzig Jahren 5.800 Mitarbeiter beschäftigt und 13.300 neue Arbeitsplätze in New York City schafft. Die Bank plante, ihren Hauptsitz und die meisten ihrer 4.500 Mitarbeiter in das neue Gebäude zu verlegen. Der Wolkenkratzer sollte große Handelsflächen haben, um diese Funktionen unterzubringen. Die Entwickler erwarben Luftrechte von 285.800 Quadratfuß (26.550 m ² ) von Grand Central; Sie waren die ersten Entwickler, die Senderechte aus dem gerade geschaffenen Unterbezirk Grand Central nutzten. Die Familie al-Babtain stimmte zu, Sterling Equities mit der Entwicklung des Wolkenkratzers für Bear Stearns zu beauftragen, obwohl Hines Interests schließlich den Entwicklungsprozess leitete.

Der Abriss des alten Knapp-Gebäudes begann im Mai 1998, wobei die alten Mosaike der Manhattan Savings Bank zur Erhaltung von der Fassade dieses Gebäudes entfernt wurden. Bear Stearns unterzeichnete im August 1998 einen 99-jährigen Pachtvertrag für das Grundstück unter dem Gebäude. Bear Stearns würde das Gebäude für die Dauer des Pachtvertrags kontrollieren. Später im selben Jahr wurde ein Bauarbeiter getötet, als er von Trümmern am Kopf getroffen wurde. Mitte 1999 wurde die Stahlkonstruktion des Gebäudes errichtet, die Fertigstellung des Gebäudes war für 2002 geplant. Zu dieser Zeit herrschte in der Stadt ein Mangel an qualifizierten Bauarbeitern. Aufgrund der Komplexität der Baustelle stellte Turner Construction 85 Subunternehmer ein (im Vergleich zu 50 bei vergleichbaren Projekten). Bis zu 1.500 Arbeiter waren zu jeder Zeit im Bauprozess beschäftigt. Cayne überwachte auch viele der kleineren Details des Projekts, stellte einen Inspektor ein, um alle Rechnungen zu überprüfen, und entließ den Inspektor dann, weil er nicht mit den Auftragnehmern zusammenarbeiten konnte.

Mitte 2001, vor den Anschlägen vom 11. September , installierte die Bank eines der Mosaike der Manhattan Savings Bank in ihrer Lobby neu. Trotz der Angriffe begann Bear Stearns im Oktober 2001 damit, Mitarbeiter in das neue Gebäude zu verlegen. Kurz vor der Fertigstellung des Gebäudes entwickelte ein Teil des Holzes in der Krone Schimmel, nachdem es dem Regen ausgesetzt war. Obwohl dieses Problem behoben wurde, führte es zu einem Streit zwischen Cayne und seinem langjährigen Mitarbeiter Fred Wilpon ; Aufgrund von Mängeln in der Qualität der Arbeit weigerte sich Wilpon, Cayne einen Ermessensbonus in Höhe von 20 Millionen US-Dollar zu gewähren. Die Krone wurde erstmals am 4. April 2002 bei einer Zeremonie beleuchtet, an der Cayne, der US-Senator Chuck Schumer und der Gouverneur von New York, George Pataki , teilnahmen . Damals beschäftigte das Gebäude 4.200 Mitarbeiter. Der Bau des Gebäudes hatte über 500 Millionen US-Dollar gekostet, von denen die Hälfte auf die Kosten der Ausrüstung entfiel. Als Maßnahme zur Steuervermeidung hielt die Bank einen synthetischen Pachtvertrag für das Gebäude im Wert von 570 Millionen US-Dollar.

Betrieb

Vier der sieben Trading Floors waren bei Eröffnung des Gebäudes in Betrieb und boten Platz für 1.250 Händler. Der Kurzwarenhändler Charles Tyrwhitt gehörte zu den ursprünglichen Einzelhandelsmietern des Gebäudes. Aufgrund von Sicherheitsbedenken nach den Anschlägen untersagte Bear Stearns Besuchern zunächst, die oberen Stockwerke ohne Begleitung eines Mitarbeiters zu betreten. Cayne hatte die Lage des Gebäudes gemocht, weil er es von seiner 13 Blocks entfernten Wohnung aus zu Fuß erreichen konnte. Im Jahr 2007, nur fünf Jahre nach der Eröffnung des Gebäudes, wurde Bear Stearns in die Subprime-Hypothekenkrise verwickelt, als zwei seiner Subprime- Hedgefonds fast ihren gesamten Wert verloren.

Nach dem Zusammenbruch der Hedgefonds stand Bear Stearns im März 2008 während der Finanzkrise 2007–2008 plötzlich vor dem Bankrott . JPMorgan Chase bot zunächst an, Bear Stearns für 2 Dollar je Aktie zu kaufen, was letztere mit 250 Millionen Dollar bewertet hätte. Immobilienexperten schätzten den Wert des Gebäudes auf 1,1 bis 1,4 Milliarden US-Dollar, sodass 383 Madison Avenue fünfmal so viel wert gewesen wäre wie Bear Stearns selbst. Ende Mai 2008 erwarb JPMorgan Chase Bear Stearns für 10 USD je Aktie. Anstatt 383 Madison Avenue zu verkaufen, plante JPMorgan Chase, seine Investmentabteilung dorthin zu verlegen. Die Bank begann sofort, die Beschilderung von Bear Stearns durch ein Logo zu ersetzen, das JP Morgan & Co., ihrer Vorgänger-Investmentbank, ähnelte. Dies ermöglichte es JPMorgan Chase, den Platz, den es in anderen Gebäuden einnahm, zu reduzieren.

Bis 2014 plante JPMorgan Chase die Entwicklung eines neuen Unternehmenscampus in der Hudson Yards -Entwicklung, der von 270 Park und 383 Madison verlegt wurde. Die Bank ließ ihre Pläne fallen, nachdem sie keine Steuerbefreiungen von der Stadt und den Regierungen der Bundesstaaten erhalten hatte. Im Jahr 2016 schlug SL Green Realty JPMorgan Chase vor, 270 Park und 383 Madison gegen One Vanderbilt auszutauschen , einen Wolkenkratzer, den SL Green fünf Blocks südlich baute. Obwohl JPMorgan Chase den Vorschlag in Betracht zog, traten die beiden Firmen nie in formelle Verhandlungen ein. Im Februar 2018 kündigte JPMorgan Chase an, 270 Park abzureißen, um Platz für den fast doppelt so hohen JPMorgan Chase Tower an derselben Stelle zu schaffen. Während des Projekts verlegte JPMorgan seinen Hauptsitz vorübergehend in die 383 Madison Avenue. Der Rückbau des 270 Park wurde Mitte 2021 abgeschlossen, und ab 2022 wurde das neue Gebäude voraussichtlich 2025 fertiggestellt.

Einfluss

Das Design des Gebäudes erhielt im Allgemeinen gemischte bis negative Kritiken. Joseph Giovannini aus New York sagte: „Dies ist ein Gebäude, dem man auf einer Cocktailparty nicht nahe kommen möchte. Fast von Kopf bis Fuß in mürrischen Granit gekleidet und geometrisch korrekt, ist es steif bis zum Punkt der ohnmächtigen Langeweile. " Giovannini fasste das Gebäude als "düster" und "vorhersehbar" zusammen. Der Architekturkritiker Carter B. Horsley schrieb, dass im Vergleich zu den Zinnen des Chrysler Building und des Empire State Building "dieses Leuchtfeuer nicht zierlich und sehr hell ist". Herbert Muschamp von der New York Times sagte bei der Beschreibung der Arbeit von SOM: „Skidmore ist auf historische Pastiche-Versionen von Art-déco-Wolkenkratzern spezialisiert, wie das neue Bear, Stearns-Gebäude in Midtown Manhattan.“ Im Jahr 2010 wurde 383 Madison von den New York Daily News als eines der zehn hässlichsten Gebäude in New York City eingestuft.

Siehe auch

• Liste der höchsten Gebäude in New York City
• Liste der höchsten Gebäude in den Vereinigten Staaten

Verweise

Anmerkungen

Zitate

Quellen

• Cohan, William D. (2009). House of Cards: Eine Geschichte von Hybris und erbärmlichem Exzess an der Wall Street . Knopf Doubleday Verlagsgruppe. ISBN 978-0-385-53046-0.
• "Showboot auf dem Dach" (PDF) . Architekturforum . Vol. 118. Juli 1952. S. 105–113.
• Smilow, Jeffrey (März 2002). "Metamorphose". Bauingenieurwesen . Vol. 72, Nr. 3. S. 70–75. ProQuest  228532693 .
• Stern, Robert AM; Fishman, David; Tilove, Jacob (2006). New York 2000: Architektur und Städtebau zwischen Zweihundertjahrfeier und Millennium . New York: Monacelli-Presse. ISBN 978-1-58093-177-9. OCLC  70267065 . OL22741487M  . _
• Stern, Robert AM; Gilmartin, Patrick; Melins, Thomas (1987). New York 1930: Architektur und Städtebau zwischen den beiden Weltkriegen . New York: Rizzoli. ISBN 978-0-8478-3096-1. OCLC  13860977 .
• Stern, Robert AM; Mellins, Thomas; Fischmann, David (1995). New York 1960: Architektur und Städtebau zwischen Zweitem Weltkrieg und Zweihundertjahrfeier . New York: Monacelli-Presse. ISBN 1-885254-02-4. OCLC  32159240 .

Externe Links

• 3D-Modell des Gebäudes in Google 3D Warehouse