Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code - Internal Revenue Code section 1031

Gemäß Abschnitt 1031 des US-amerikanischen Internal Revenue Code ( 26 USC § 1031 ) kann ein Steuerzahler die Anerkennung von Kapitalgewinnen und der damit verbundenen bundesstaatlichen Einkommensteuerpflicht beim Austausch bestimmter Arten von Eigentum aufschieben , ein Verfahren, das als 1031-Umtausch bekannt ist . 1979 wurde diese Behandlung von den Gerichten auf den nicht gleichzeitigen Verkauf und Kauf von Immobilien ausgeweitet, ein Prozess, der manchmal als Starker-Tausch bezeichnet wird .

Vor 2018 war ein breites Spektrum von Immobilien durch die Aufschubbestimmungen von § 1031 abgedeckt. Der Tax Cuts and Jobs Act von 2017 hob § 1031 für alle Arten von Immobilien mit Ausnahme von Immobilien auf.

Zusammenfassung

Um sich für Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code zu qualifizieren , müssen die ausgetauschten Immobilien für die produktive Nutzung in einem Gewerbe oder Geschäft oder für Investitionen gehalten werden. Vor 2018 wurden Aktien, Anleihen und andere Immobilien gemäß § 1031 als ausdrücklich ausgeschlossen aufgeführt, verbriefte Immobilien wurden jedoch nicht ausgeschlossen. Unter § 1031 fallen heute nur Grundstücke. Die getauschten Grundstücke müssen „gleichartig“ sein, dh von gleicher Art oder Beschaffenheit, auch wenn sie sich in Qualität oder Qualität unterscheiden (z. B. von einer Gewerbewohnung zur anderen). Persönliche Immobilien einer ähnlichen Klasse waren gemäß den Bestimmungen vor 2018 gleichartige Immobilien. Persönliches Eigentum, das überwiegend in den Vereinigten Staaten verwendet wurde, und persönliches Eigentum, das überwiegend anderswo verwendet wurde, waren keine gleichartigen Eigenschaften.

Reale Eigenschaften sind im Allgemeinen gleichartig, unabhängig davon, ob die Eigenschaften verbessert oder nicht verbessert sind. Eine Immobilie innerhalb der Vereinigten Staaten und eine Immobilie außerhalb der Vereinigten Staaten wären jedoch keine gleichartigen Eigenschaften. Im Allgemeinen bedeutet "ähnliche Art" in Bezug auf Immobilien jede Immobilie, die als Immobilien in einem der 50 US-Bundesstaaten oder in Washington, DC und in einigen Fällen auf den Amerikanischen Jungferninseln klassifiziert ist .

Als "Händler" gelten Steuerzahler, die Immobilien als Inventar halten oder Immobilien zum Wiederverkauf erwerben. Diese Eigenschaften kommen nicht für eine Behandlung nach Abschnitt 1031 in Frage. Wenn ein Steuerzahler jedoch ein Händler und auch ein Investor ist, kann er oder sie § 1031 auf qualifizierende ähnliche Immobilien anwenden. Eigentum für den persönlichen Gebrauch fällt nicht unter Abschnitt 1031.

Steuerzahler können sich fragen, ob Gegenstände wie auf einer Immobilie verwendete Ausrüstung in den Pauschalverkauf der Immobilie einbezogen werden und ob die Anerkennung von damit verbundenen Gewinnen aufgeschoben werden kann. Gemäß Treasury Regulation §1.1031(k)-1(c)(5)(i) muss Eigentum, das zusammen mit dem größeren Wertgegenstand übertragen wird, der 15% des Verkehrswerts des größeren Gegenstands nicht überschreitet, nicht innerhalb der 45-tägigen Identifizierungsfrist identifiziert werden, muss aber dennoch gegen gleichartiges Eigentum eingetauscht werden, um den Gewinn aufzuschieben.

Barmittel zum Ausgleich einer Transaktion können gemäß § 1031 Kodex nicht gestundet werden, da Barmittel nicht gleichartig sind. Dieses Bargeld wird als "Boot" bezeichnet und der Gewinn wird im Umfang des Erhalts dieses Bargelds mit den üblichen Einkommensteuersätzen besteuert.

Übersteigen die vom Käufer übernommenen Verbindlichkeiten die des Verkäufers (Steuerpflichtigen), wird der realisierte Gewinn des Verkäufers angesetzt. Wenn jedoch der Verkäufer eine größere Haftung übernimmt als der Käufer, kann der realisierte Verlust keinen realisierten und anerkannten Gewinn aus dem Erhalt von Stiefeln wie Bargeld oder anderen persönlichen Gegenständen, die als Stiefel gelten, ausgleichen.

Ursprünglich mussten 1031 Fälle gleichzeitige Eigentumsübertragungen sein. Aber nach Erlass des Urteils Starker gegen die Vereinigten Staaten ist ein Vertrag über den zukünftigen Austausch von Immobilien praktisch einer gleichzeitigen Übertragung gleichzusetzen. Dieser Fall erfand das Konzept der Starker- Börse. Aus diesem 1979 entschiedenen Fall stammten die Regeln für die Wahl eines verspäteten 1031. Um die 1031-Anerkennung zu wählen, muss ein Steuerzahler die zu tauschende Immobilie vor der Schließung identifizieren, die Ersatzimmobilie innerhalb von 45 Tagen nach der Schließung identifizieren und die Ersatzimmobilie innerhalb von 180 Tagen nach der Schließung erwerben. Ein qualifizierter Vermittler muss auch eingesetzt werden, um die Transaktion zu erleichtern, indem er alle Gewinne aus dem Verkauf hält und diese Gelder dann beim Abschluss oder manchmal für die mit dem Erwerb der neuen Immobilie verbundenen Gebühren auszahlt.

§ 1031 Austausch gleichartiger Personen

Abschnitt 1031(a) des Internal Revenue Code ( 26 USC § 1031 ) legt die Anerkennungsregeln für realisierte Gewinne (oder Verluste) fest, die als Ergebnis eines Austauschs von gleichartigem Eigentum entstehen, das zur produktiven Nutzung im Handel oder Geschäft oder für Investition. Es besagt, dass zum Zeitpunkt des Umtausches kein realisierter Gewinn oder Verlust erfasst wird.

Es besagt auch, dass die auszutauschende Immobilie innerhalb von 45 Tagen identifiziert und innerhalb von 180 Tagen eingegangen sein muss.

1031(b) gibt an, wann gleichartiges Eigentum und Boot empfangen werden können. Der Gewinn wird in Höhe des erhaltenen Stiefels erfasst.

1031(c) deckt Fälle ab, die denen in 1031(b) ähnlich sind, außer wenn die Transaktion zu einem Verlust führt. Der Verlust wird zum Zeitpunkt der Transaktion nicht erfasst, sondern muss in Form einer höheren Basis auf die erhaltene Immobilie vorgetragen werden.

1031(d) definiert die Berechnungsgrundlage für Immobilien, die im Rahmen eines gleichartigen Tauschs erworben wurden. Es besagt, dass die Grundlage der neuen Immobilie die gleiche ist wie die der aufgegebenen Immobilie, abzüglich aller vom Steuerzahler erhaltenen Gelder zuzüglich aller Gewinne (oder abzüglich aller Verluste), die bei der Transaktion angesetzt werden. Wenn die Transaktion unter 1031(b) oder (c) fällt, wird die Grundlage zwischen den erhaltenen Immobilien (außer Geld) aufgeteilt, und zu Zwecken der Zuteilung wird diesem anderen Eigentum ein Betrag zugeteilt, der seinem Fairen Markt entspricht Wert am Tag des Umtausches.

1031(e) legt fest, dass Nutztiere unterschiedlichen Geschlechts nicht für den Austausch gleicher Art qualifiziert sind.

1031(h)(1) legt fest, dass Immobilien außerhalb der Vereinigten Staaten und Immobilien in den Vereinigten Staaten nicht gleichartig sind.

Der Verkauf der aufgegebenen Immobilie und der Erwerb der Ersatzimmobilie müssen nicht gleichzeitig erfolgen. Ein nicht gleichzeitiger Austausch wird manchmal als Starker Tax Deferred Exchange bezeichnet , benannt nach einem Investor, der ein Verfahren gegen den Internal Revenue Service (IRS) gewonnen hat.

Für einen nicht gleichzeitigen Austausch muss der Steuerzahler einen qualifizierten Vermittler beauftragen , die Richtlinien des IRS befolgen und den Verkaufserlös verwenden, um qualifizierte, gleichartige Anlage- oder Geschäftsimmobilien zu kaufen. Die Ersatzimmobilie muss innerhalb von 45 Tagen nach Verkauf der Altimmobilie „identifiziert“ werden und der Erwerb der Ersatzimmobilie muss innerhalb von 180 Tagen nach Verkauf der Altimmobilie abgeschlossen sein.

Ab 2018 kann § 1031 nur noch im Zusammenhang mit Immobilienverkäufen angewendet werden. Vor den Steuergesetzänderungen von 2018 konnte der Austausch von persönlichem Eigentum gemäß § 1031 qualifizieren. Der Austausch von Unternehmensanteilen an verschiedenen Unternehmen war nicht qualifiziert. Ebenfalls nicht qualifiziert waren der Austausch von Partnerschaftsanteilen in verschiedenen Partnerschaften und der Austausch von Nutztieren unterschiedlichen Geschlechts. Ab einem IRS-Urteil von 2002 (siehe Mieter im gemeinsamen 1031-Austausch ) sind jedoch Mieter im gemeinsamen (TIC)-Austausch erlaubt. Beim Tausch von Immobilien gemäß Abschnitt 1031 gilt jede Immobilie, die nach dem Recht des Staates, in dem sich die Immobilie befindet, als „Immobilien“ gilt, als „gleichartig“, solange sowohl die alte als auch die neue Immobilie im Besitz der Eigentümer für Investitionen oder zur aktiven Nutzung in einem Gewerbe oder Geschäft oder zur Erzielung von Einkommen.

Um den vollen Nutzen zu erzielen, muss die Ersatzimmobilie einen gleichwertigen oder höheren Wert aufweisen und der gesamte Erlös aus der aufgegebenen Immobilie muss für den Erwerb der Ersatzimmobilie verwendet werden. Der Steuerpflichtige kann den Erlös aus dem Verkauf der alten Immobilie nicht erhalten; dadurch wird der Umtausch für den Teil des Verkaufserlöses, den der Steuerzahler erhalten hat, disqualifiziert. Aus diesem Grund werden Tauschgeschäfte (insbesondere nicht gleichzeitige Änderungen) in der Regel so strukturiert, dass das Interesse des Steuerpflichtigen an der aufgegebenen Immobilie vor Abschluss des Verkaufs an einen qualifizierten Vermittler übertragen wird. Auf diese Weise hat der Steuerzahler weder Zugriff noch Kontrolle über die Mittel, wenn der Verkauf der alten Immobilie abgeschlossen ist.

Nach Abschluss des aufgegebenen Immobilienverkaufs wird der Erlös vom Closing Agent (in der Regel eine Titelgesellschaft, eine Treuhandgesellschaft oder ein Closing Attorney) an den qualifizierten Vermittler überwiesen, der die Gelder bis zum Abschluss der Transaktion für den Erwerb der Ersatzobjekt ist bereit, zu schließen. Anschließend wird der Erlös aus dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie vom Qualifizierten Vermittler zum Kauf der Ersatzimmobilie hinterlegt. Nach Abschluss des Erwerbs der Ersatzimmobilie übergibt der Qualifizierte Vermittler die Immobilie an den Steuerpflichtigen, ohne dass der Steuerpflichtige jemals einen "konstruktiven Erhalt" der Gelder hat.

Die vorherrschende Idee hinter dem Tausch von 1031 ist, dass der Steuerzahler nichts erhält, was zur Zahlung von Steuern verwendet werden kann, da der Steuerzahler lediglich eine Immobilie gegen eine andere Immobilie (n) "gleicher Art" tauscht. Darüber hinaus hat der Steuerzahler eine Kontinuität der Investition, indem er das alte Eigentum ersetzt. Alle Gewinne sind weiterhin in der getauschten Immobilie eingeschlossen, und daher wird kein Gewinn oder Verlust "anerkannt" oder für Einkommensteuerzwecke geltend gemacht.

Stiefel

Obwohl er im Internal Revenue Code nicht verwendet wird, wird der Begriff " Boot " häufig verwendet, um die steuerlichen Auswirkungen eines 1031-Austauschs zu diskutieren. Boot ist ein alter englischer Begriff, der "etwas zusätzlich gegebenes" bedeutet. "Erhaltene Stiefel" ist das Geld oder der faire Marktwert von "anderem Eigentum", das der Steuerzahler im Austausch erhält. Geld umfasst alle Zahlungsmitteläquivalente, Schulden, Verbindlichkeiten oder Hypotheken des Steuerpflichtigen, die von der anderen Partei übernommen werden, oder Verbindlichkeiten, denen das vom Steuerpflichtigen getauschte Vermögen unterliegt. "Sonstiges Eigentum" ist Eigentum, das nicht gleichartig ist, wie zum Beispiel persönliches Eigentum, ein Schuldschein des Käufers, ein Versprechen, Arbeiten an dem Grundstück auszuführen, ein Geschäft usw.

Es gibt viele Möglichkeiten für einen Steuerzahler, auch versehentlich "Boot" zu erhalten. Für einen Steuerzahler ist es wichtig zu verstehen, was zu einer Kündigung führen kann, wenn steuerpflichtiges Einkommen vermieden werden soll.

Zu den häufigsten Bootquellen gehören die folgenden:

Kasse aus der Börse genommen. Dies erfolgt in der Regel in Form von „Nettozuflüssen“ oder der Differenz zwischen Bareinzahlungen aus dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie und Barzahlungen, die für den Erwerb der Ersatzimmobilie(n) gezahlt wurden. Der erhaltene Nettobargeldbetrag kann sich ergeben, wenn ein Steuerzahler in der Börse „nach unten“ handelt (dh der Verkaufspreis der Ersatzimmobilie(n) ist niedriger als der der aufgegebenen.)
Schuldenreduzierung, die auftritt, wenn die Schulden eines Steuerzahlers für Ersatzeigentum geringer sind als die Schulden, die auf dem aufgegebenen Eigentum bestanden. Wie im Fall von Cash Boot kann ein Schuldenabbau-Boot auftreten, wenn ein Steuerzahler in der Börse "unten" handelt. Der Schuldenabbau kann mit Barmitteln verrechnet werden, die für den Kauf der Ersatzimmobilie verwendet wurden.
Der Verkaufserlös wird zur Begleichung nicht qualifizierter Ausgaben verwendet. Zum Beispiel Servicekosten beim Abschluss, die keine Abschlusskosten sind. Wenn der Verkaufserlös zur Bedienung von Nichttransaktionskosten beim Abschluss verwendet wird, ist das Ergebnis dasselbe, als hätte der Steuerzahler Bargeld von der Börse erhalten und dann das Bargeld zur Begleichung dieser Kosten verwendet. Steuerzahler werden ermutigt, Bargeld zum Abschluss des Verkaufs ihrer Immobilie mitzubringen, um Folgendes zu bezahlen: Nichttransaktionskosten, dh Mietanteile, Treuhandgebühren für Versorgungsunternehmen, an den Käufer überwiesene Kautionen für Mieter und alle anderen Gebühren, die nicht mit dem Abschluss in Zusammenhang stehen.
Übermäßige Kreditaufnahme zum Erwerb von Ersatzeigentum. Die Aufnahme von mehr Geld, als für die Schließung einer Ersatzimmobilie erforderlich ist, führt nicht dazu, dass der Steuerzahler aus der Schließung steuerfreies Geld erhält. Die Mittel aus dem Darlehen werden zuerst für den Kauf verwendet. Wenn durch die Hinzufügung von Umtauschgeldern beim Abschluss ein Überschuss entsteht, werden alle nicht verwendeten Umtauschgelder an den Qualifizierten Vermittler zurückerstattet, vermutlich zum Erwerb von weiterem Ersatzeigentum. Die Kreditakquisitionskosten (Anbahnungsgebühren und andere Gebühren im Zusammenhang mit dem Krediterwerb) in Bezug auf die Ersatzimmobilie sind aus dem persönlichen Vermögen des Steuerpflichtigen zum Abschluss zu bringen. Steuerzahler gehen in der Regel davon aus, dass die Kreditakquisitionskosten aus dem Darlehenserlös beglichen werden. Der IRS kann jedoch davon ausgehen, dass diese Kosten mit Wechselgeldern beglichen werden. Diese Position ist in der Regel auch die Position des finanzierenden Instituts. Leider gibt es derzeit keine hilfreichen Leitlinien des IRS zu diesem Thema.
Ungleichartiges Eigentum, das aus der Börse neben gleichartigem Eigentum (Immobilien) erhalten wird.

§ 1031 und Zweitwohnungen

Es gibt und gab viel Verwirrung um die Verwendung von Abschnitt 1031 und Zweitwohnungen. Obwohl die meisten Steuerzahler Zweitwohnungen in der Erwartung einer Wertsteigerung kaufen, hat der Dienst entschieden, dass Immobilien, die für den persönlichen Gebrauch gekauft werden, KEINE Anlageimmobilien sind und daher nicht für die Behandlung nach Abschnitt 1031 qualifizieren.

Bis 2008 tauschten viele Menschen ihre Zweitwohnungen ein und aus, da es wenig bis gar keine Anleitung dazu gab, was zu Anlagezwecken gehaltene Immobilien und welche nicht. Schließlich hat der IRS im Revenue Procedure 2008-16 klar definiert, was akzeptabel ist. Dieses Einnahmeverfahren schafft einen sicheren Hafen für Steuerzahler, die § 1031 mit Immobilien verwenden möchten, die einem einfachen Regelwerk folgen:

Mindestens zwei Jahre vor und nach dem Austausch:

Das Objekt muss für mindestens 2 Wochen an einen Nicht-Angehörigen vermietet werden.
Sie können an einen Verwandten vermieten, wenn dieser der Hauptwohnsitz ist, zum marktgerechten Mietpreis.
Das Objekt darf nur für 2 Wochen oder 10 % der Mietzeit persönlich genutzt werden.
Sie können die Immobilie zeitlich unbegrenzt instand halten, für diese Tätigkeiten müssen jedoch Unterlagen aufbewahrt werden.
Die Immobilie sollte in Anhang E Ihrer Steuererklärung eingetragen und als Einkommenseigentum ausgewiesen werden.

Zeitbegrenzungen

Der §1031-Umtausch beginnt zum frühesten der folgenden:

das Datum der Urkunde oder
das Datum, an dem der Besitz auf den Käufer übergeht,

und endet mit dem früheren der folgenden:

180 Tage nach Beginn oder
das Datum der Fälligkeit der Steuererklärung des Tauschers, einschließlich der Nachträge, für das Steuerjahr, in dem die abgetretene Immobilie übertragen wird.

Der Identifikationszeitraum beträgt die ersten 45 Tage des Umtauschzeitraums. Die Umtauschfrist beträgt maximal 180 Tage. Hat der Tauscher mehrere abgetretene Liegenschaften, beginnen die Fristen mit dem Übergabetag der ersten Liegenschaft. Diese Fristen können aus keinem Grund verlängert werden, mit Ausnahme der Erklärung einer vom Präsidenten ausgerufenen Katastrophe.

Eine Frist, die auf einen Wochenend- oder Feiertag fällt, lässt keine Verlängerung zu. Wenn Ihre Steuererklärung beispielsweise am 15. April fällig ist, dieses Datum jedoch auf einen Samstag fällt, wird Ihre Steuererklärung auf den ersten Werktag nach dem 15. April oder Montag, den 17. April, weitergeleitet a Sonntag, müssen die Voraussetzungen für den Umtausch spätestens am letzten Werktag vor dem Stichtag, also am vorigen Freitag, erfüllt sein.

Identifiziertes Ersatzobjekt, das nach Ablauf der 45-tägigen Identifikationsfrist durch Feuer, Überschwemmung, Orkan etc. zerstört wird, berechtigt den Tauscher nicht, ein neues Objekt zu identifizieren. Der Austausch kann jedoch durch dieses Ereignis beendet werden, sofern dies (a) schriftlich festgelegt ist (z. B. ein Eventual im Kaufvertrag); (b) außerhalb der Kontrolle des Tauschers oder einer anderen Partei des Tausches liegt; und (c) ist das einzige oder letzte Eigentum, das der Tauscher gemäß den Tauschregeln erwerben darf.

Die irrtümliche Identifizierung von Eigentumswohnung A, wenn Eigentumswohnung B beabsichtigt war, erlaubt keine Änderung der Identifizierung nach Ablauf der 45-tägigen Identifizierungsfrist. Die Nichteinhaltung dieser Fristen kann zu einem fehlgeschlagenen Umtausch führen.

Die IRS-Regeln steuern die Dauer, die die Ersatzimmobilie gehalten werden muss, bevor sie entweder verkauft oder verwendet werden kann, um einen neuen steuerbegünstigten Tausch einzugehen. In stark geschätzten Märkten können Menschen die Gelegenheit nutzen, ihren persönlichen Wohnsitz zu verkaufen (wo kein Kapitalgewinn unter 250.000 USD für eine alleinstehende Person oder 500.000 USD für ein verheiratetes Paar fällig ist – siehe Taxpayer Relief Act von 1997 ) und in eine ehemalige Mietwohnung umzuziehen einen bestimmten Zeitraum, um es zu ihrem neuen persönlichen Wohnsitz zu machen. Durch die neuere Gesetzgebung werden Kapitalertragsteuern auf eine solche Transaktion jedoch nicht mehr vollständig vermieden. Der Steuerpflichtige schuldet nun einen abnehmenden Betrag an Kapitalertragsteuern auf die Umwandlung einer Immobilie von einer Miet- in eine Privatwohnung, sobald die endgültige Verfügung über die Immobilie erfolgt ist.

Um sich für diesen Austausch zu qualifizieren, müssen bestimmte Regeln befolgt werden:

Sowohl die aufgegebene Immobilie als auch die Ersatzimmobilie müssen entweder zur Investition oder zur produktiven Nutzung in einem Gewerbe oder Gewerbe gehalten werden. Ein persönlicher Wohnsitz kann nicht getauscht werden.
Der Vermögenswert muss gleichartig sein . Immobilien müssen gegen Immobilien getauscht werden, obwohl eine breite Definition von Immobilien gilt und Grundstücke, Gewerbeimmobilien und Wohnimmobilien umfasst. Persönliches Eigentum muss gegen persönliches Eigentum getauscht werden. (Es gibt einige komplizierte Regeln in diesem Zusammenhang – zum Beispiel werden Vieh des anderen Geschlechts zum Zwecke eines 1031-Austauschs nicht als gleichartiges Eigentum angesehen, und Eigentum außerhalb der Vereinigten Staaten wird nicht als "gleichartig" mit Eigentum in den USA angesehen Vereinigte Staaten.)
Der Verkaufserlös muss innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf in einen gleichartigen Vermögenswert reinvestiert werden. Die Anzahl der Eigenschaften, die als potenzielle Ersatzeigenschaften identifiziert werden können, unterliegt Beschränkungen. Es können mehrere potenzielle Ersatzobjekte identifiziert werden, solange Sie eine der folgenden Regeln erfüllen:
- Die Drei-Eigenschaften-Regel - Bis zu drei Immobilien unabhängig von ihrem Marktwert. Alle identifizierten Eigenschaften müssen nicht gekauft werden, um den Austausch zu erfüllen; nur der Betrag, der erforderlich ist, um die Wertanforderung zu erfüllen.
- Die 200%-Regel – Beliebig viele Liegenschaften, solange der Gesamtmarktwert aller Ersatzobjekte 200% des Gesamtmarktwerts (FMV) aller aufgegebenen Liegenschaften zum Zeitpunkt der Erstübertragung nicht überschreitet. Alle identifizierten Eigenschaften müssen nicht gekauft werden, um den Austausch zu erfüllen; nur der Betrag, der erforderlich ist, um die Wertanforderung zu erfüllen.
- Die 95%-Regel – Beliebig viele Ersatzobjekte, wenn der Marktwert der tatsächlich erhaltenen Objekte am Ende der Tauschperiode mindestens 95% des gesamten FMV aller identifizierten potenziellen Ersatzobjekte beträgt. Mit anderen Worten, 95% (oder alle) der identifizierten Immobilien müssen gekauft werden oder der gesamte Austausch ist ungültig. Eine Ausnahme von der 95%-Regel besteht darin, dass eine Immobilie, die innerhalb der 45-Tage-Frist geschlossen wird, immer noch für den Umtausch qualifiziert ist.

Schwierigkeiten beim Einhalten von Grenzen

Die schwierigste Komponente eines 1031-Austauschs ist häufig die Identifizierung einer Ersatzimmobilie innerhalb der ersten 45 Tage nach dem Verkauf der aufgegebenen Immobilie. Der IRS ist strikt darin, keine Erweiterungen zuzulassen.

Ein 1031-Austausch ähnelt einem traditionellen IRA- oder 401(k) -Pensionsplan. Wenn jemand Vermögenswerte in steuerbegünstigten Altersversorgungsplänen verkauft , werden die ansonsten steuerpflichtigen Kapitalgewinne aufgeschoben, bis der Inhaber beginnt, sich aus dem Altersversorgungsplan auszuzahlen. Das gleiche Prinzip gilt für steuerbegünstigte Tauschgeschäfte oder Immobilienanlagen. Solange das Geld weiterhin in andere Immobilien reinvestiert wird, können die Kapitalertragsteuern gestundet werden. Im Gegensatz zu den oben genannten Vorsorgekonten werden Mieteinnahmen aus Immobilienanlagen weiterhin mit der Realisation des Nettoeinkommens besteuert.

Viele akkreditierte Anleger werden einen Delaware Statutory Trust in Betracht ziehen, um ihren 1031-Umtausch abzuschließen. Eine Alternative zu einem 1031-Umtausch für jemanden, der die Kapitalertragsteuer aufschieben möchte, aber keine Immobilie weiter halten möchte, ist ein strukturierter Verkauf . Diese Methode bietet sowohl Käufern als auch Verkäufern viele Vorteile und gilt als hervorragende Möglichkeit für diejenigen, die sich aus dem Immobilien- oder Geschäftsmarkt zurückziehen oder aus ihm ausscheiden möchten. Die Kapitalertragsteuer wird jedoch beim Eingang der Zahlungen beim Verkäufer erhoben, im Gegensatz zu einem 1031-Umtausch, bei dem die Kapitalertragsteuer für die austauschende Person auf unbestimmte Zeit gestundet werden kann.

Wie ein 1031-Austausch zustande kommt

Die folgende Sequenz stellt die Reihenfolge der Schritte in einem typischen 1031-Austausch dar:

Schritt 1 die Dienste eines staatlich lizenzierten Retain registrierten Agenten (EA) oder staatlich lizenzierten Steuer Anwalt oder Wirtschaftsprüfer (CPA).

Schritt 2. Verkaufen Sie die Immobilie, einschließlich der Kooperationsklausel im Kaufvertrag. "Der Käufer ist sich bewusst, dass der Verkäufer beabsichtigt, durch diese Transaktion einen 1031-Umtausch abzuschließen, und erklärt sich hiermit einverstanden, mit dem Verkäufer zusammenzuarbeiten, um dies ohne zusätzliche Kosten oder Haftung für den Käufer zu bewerkstelligen." Stellen Sie sicher, dass Ihr Treuhänder/Closing Agent den qualifizierten Vermittler kontaktiert, um die Austauschdokumente zu bestellen.

Schritt 3. Schließen Sie einen 1031-Austauschvertrag mit dem Qualifizierten Vermittler ab, in dem der Qualifizierte Vermittler als Auftraggeber beim Verkauf der aufgegebenen Immobilie und dem anschließenden Kauf der Ersatzimmobilie genannt wird. Der 1031 Exchange Agreement muss die Anforderungen des Bundessteuerrechts erfüllen, insbesondere in Bezug auf den Erlös. Zusammen mit dem Basisvertragsdokument wird ein Nachtrag zum Treuhanddokument unterzeichnet, das den Qualifizierten Vermittler als Verkäufer benennt. Normalerweise wird die Urkunde vom Steuerzahler zum wahren Käufer vorbereitet. Dies wird als direkte Tat bezeichnet. Eine Identifizierung des Ersatzobjekts ist zu diesem Zeitpunkt nicht erforderlich.

Schritt 4. Das aufgegebene Treuhandkonto wird geschlossen und die Abschlusserklärung zeigt, dass der qualifizierte Vermittler der Verkäufer war, und der Erlös geht an den qualifizierten Vermittler. Die Gelder sollten auf einem separaten, vollständig getrennten Geldmarktkonto angelegt werden, um Liquidität und Sicherheit zu gewährleisten. Das Schlussdatum des aufgegebenen Eigentums-Treuhandkontos ist der Tag Null der Börse, und dann beginnt die Börsenuhr zu ticken. Eine schriftliche Identifizierung der Adresse der Ersatzimmobilie muss innerhalb von 45 Tagen gesendet werden und die identifizierte Ersatzimmobilie muss vom Steuerpflichtigen innerhalb von 180 Tagen erworben werden.

Schritt 5. Der Steuerpflichtige sendet dem qualifizierten Vermittler am oder vor dem Tag 45 des Austauschs eine schriftliche Identifizierung der Adresse oder rechtlichen Beschreibung der Ersatzimmobilie. Das Dokument muss von jedem unterzeichnet werden, der den Austauschvertrag unterzeichnet hat. Sie kann per Fax, persönlich zugestellt oder per Post entweder an den qualifizierten Vermittler, den Verkäufer der Ersatzimmobilie oder seinen Vertreter oder an einen völlig unabhängigen Anwalt, vorzugsweise per Einschreiben mit Rückschein, gesendet werden.

Schritt 6. Der Steuerpflichtige schließt eine Vereinbarung über den Kauf von Ersatzeigentum, wiederum einschließlich der Kooperationsklausel. "Der Verkäufer ist sich bewusst, dass der Käufer beabsichtigt, durch diese Transaktion einen 1031-Umtausch abzuschließen, und erklärt sich hiermit einverstanden, mit dem Käufer zusammenzuarbeiten, um dies ohne zusätzliche Kosten oder Haftung für den Verkäufer zu bewerkstelligen." Es wird eine Änderung unterzeichnet, die den qualifizierten Vermittler als Käufer benennt, aber auch hier geht die Urkunde vom wahren Verkäufer an den Steuerzahler.

Schritt 7. Wenn die Bedingungen erfüllt sind und das Treuhandkonto zur Schließung bereit ist, und sicherlich vor dem 180. Tag, gemäß der 1031-Umtauschvereinbarung, leitet der Qualifizierte Vermittler die Umtauschgelder und den Bruttoerlös an das Treuhandkonto weiter, und die Abschlusserklärung spiegelt den Qualifizierten Vermittler als den Käufer. Der qualifizierte Vermittler schickt dem Steuerpflichtigen eine Schlussabrechnung, in der die Gelder aufgeführt sind, die von einem Treuhandkonto eingehen und an das andere fließen, ohne dass der Steuerpflichtige einen tatsächlichen Eingang erhalten hat.

Schritt 8. Der Steuerzahler reicht das Formular 8824 beim IRS ein, wenn Steuern eingereicht werden, und jedes ähnliche Dokument, das Ihr bestimmter Staat erfordert.

Umgekehrt 1031 Austausch

In den meisten Fällen läuft ein 1031-Tausch wie oben beschrieben ab, wobei zuerst die aufgegebene Immobilie verkauft und dann die Ersatzimmobilie gekauft wird. Der IRS hat auch festgestellt, dass die umgekehrte Reihenfolge auch Kapitalertragssteuern vermeidet, sofern bestimmte Anforderungen erfüllt sind. Dies wird als "umgekehrter 1031" oder "umgekehrter Starker" bezeichnet. Bei einem umgekehrten 1031-Tausch kauft der Steuerzahler zuerst die Ersatzimmobilie. Der Steuerzahler hat 45 Tage (nach Erhalt des Eigentums an der Ersatzimmobilie) Zeit, um die aufgegebene Immobilie zu identifizieren, die verkauft wird. Der Verkauf der aufgegebenen Immobilie muss innerhalb von 180 Tagen nach dem Kauf der Ersatzimmobilie abgeschlossen sein.

Der Steuerzahler kann während des umgekehrten 1031-Umtauschprozesses nicht das direkte Eigentum an beiden Immobilien halten. Der Eigentumstitel des aufgegebenen Eigentums oder des Ersatzeigentums muss während des gesamten Umtauschprozesses von einem qualifizierten Vermittler gehalten werden.

Die erste Möglichkeit besteht darin, dass der Steuerpflichtige das Eigentum an der aufgegebenen Immobilie zu Beginn des Verfahrens auf einen qualifizierten Vermittler überträgt; der Vermittler behält während des gesamten Vorgangs das Eigentum an dem Ersatzeigentum, bis es verkauft wird. Der Steuerpflichtige kann beim Kauf sofort das Eigentum an der Ersatzimmobilie übernehmen.

Alternativ wird das Eigentum beim Kauf des Ersatzeigentums sofort vom qualifizierten Vermittler übernommen, der während des gesamten Prozesses das Eigentum hält. Nachdem der Steuerpflichtige die aufgegebene Immobilie verkauft hat, überträgt der Vermittler das Eigentum an der Ersatzimmobilie an den Steuerpflichtigen.

Eine Alternative zum 1031 Austausch

Eine strukturierte Verkaufsrente oder "Gesicherter Ratenverkauf" ist ein Instrument zur Aufschiebung der Kapitalertragsteuer , das es dem Verkäufer ermöglicht, Vorteile zu erzielen, die andere Methoden zur Aufschiebung von Verkäufen und Kapitalgewinnen nicht bieten. Es ist eine Mischung aus dem gewöhnlichen Ratenverkauf und einer strukturierten Rente und ermöglicht es dem Verkäufer, einen Strom von Zahlungen einzuziehen, Eigenkapital zu nutzen, eine Vorsteuerrendite zu erzielen und andere Vorteile zu erzielen. Diese Methode ist ein Werkzeug für diejenigen, die einen 1031-Austausch durchführen möchten, aber keine Immobilie innerhalb des Zeitrahmens finden können, und ermöglicht dem Verkäufer einen Backup-Plan. Die auf die Immobilie anfallenden Kapitalertragsteuern werden jedoch nach jeder Ratenzahlung fällig, sodass der Steuerpflichtige die Steuer weiterhin zahlen muss.

Beispiele für einen 1031-Austausch

Ein Investor kauft ein Einkaufszentrum (eine Gewerbeimmobilie ) für 200.000 US-Dollar (seine Kostenbasis). Nach sechs Jahren konnte er das Anwesen für 250.000 US-Dollar verkaufen. Dies würde zu einem Gewinn von 50.000 USD führen, auf den der Anleger normalerweise drei Arten von Steuern zahlen müsste: eine bundesstaatliche Kapitalertragssteuer, eine staatliche Kapitalertragssteuer und eine Abschreibungsrückerstattungssteuer basierend auf der Abschreibung, die er oder sie auf die Immobilien seit dem Erwerb der Immobilie durch den Investor. Wenn der Anleger den Erlös aus dem Verkauf von 250.000 US-Dollar in eine andere Immobilie oder andere Immobilien investiert (ohne die Erlöse zu berühren und einen qualifizierten Vermittler einzusetzen), müsste er zu diesem Zeitpunkt keine Steuern auf den Gewinn zahlen.

Ein Eigentümer eines Einfamilienhauses auf 3 Acres (12.000 m ² ) wird von seinem Arbeitgeber in ein anderes Bundesland versetzt. Anstatt das Haus zu verkaufen, das nicht mehr sein persönlicher Wohnsitz sein wird, vermietet er es auf Zeit. Nach zehn Jahren beschließt er, es zu verkaufen, hat aber gleichzeitig einen erwachsenen Sohn, der in einem weiteren Bundesstaat aufs College gehen wird. Er beschließt, ein Mehrfamilienhaus in der College-Stadt zu kaufen, das der Sohn und andere Studenten während ihrer Schulzeit mieten können. Sein Haus hat von 200.000 auf 300.000 Dollar aufgewertet. Daher veranlasst er einen Tausch nach § 1031 und kauft die neue Immobilie, um die damalige Kapitalertragsteuer zu umgehen.

Im oben genannten Beispiel müsste der Investor seine Investitionsabsicht gegenüber dem IRS belegen, indem er dem Sohn und anderen Studenten einen fremdvergleichskonformen Mietvertrag vorlegt. Der Anleger sollte Einkünfte und damit verbundene Abschreibungsabzüge erklären.

Neben dem Verkauf von Immobilien kann sich auch der Verkauf von Immobilienbeteiligungen für einen 1031-Umtausch qualifizieren. Ein Beispiel hierfür wäre der Verkauf einer Dienstbarkeit.

Siehe auch

Verweise

^ Tankersley, Jim (19. März 2018). „Ein Curveball aus dem neuen Steuergesetz: Es macht Baseball-Trades schwieriger“ . Die New York Times . Abgerufen am 20. März 2018 .
^ Siehe, zum Beispiel , Alderson v. Kommissar , 317 F.2d 790 (9. Cir. 1963).
^ ^a ^b Starker gegen Vereinigte Staaten , 602 F.2d 1341 (9. Cir. 1979).
^ 26 USC § 1031 (a) (3).
^ "1031 Delaware Statutory Trust (DST) Berater" .

Externe Links

[Tankersley-1] Tankersley, Jim (19. März 2018). „Ein Curveball aus dem neuen Steuergesetz: Es macht Baseball-Trades schwieriger“ . Die New York Times . Abgerufen am 20. März 2018 .

[2] Siehe, zum Beispiel , Alderson v. Kommissar , 317 F.2d 790 (9. Cir. 1963).

[Starker-3] Starker gegen Vereinigte Staaten , 602 F.2d 1341 (9. Cir. 1979).

[4] 26 USC § 1031 (a) (3).

[5] "1031 Delaware Statutory Trust (DST) Berater" .

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